處理合同模板合集9篇
隨著人們法律意識的加強，很多場合都離不了合同，簽訂合同也是避免爭端的最好方式之一。那么一份詳細的合同要怎么寫呢？下面是小編整理的處理合同9篇，歡迎閱讀，希望大家能夠喜歡。
處理合同 篇1
委托方：蘇州東吳美而高工藝服飾有限公司 （下稱甲方） 受托方：蘇州市湘城區東方污水處理有限公司（下稱乙方）
為明確雙方經濟責任，保護甲、乙雙方的合法權益，經雙方協商，就甲方委托乙方外運并處理乙方在生產過程中所產生的生產污水，達成協議并簽訂本合同。
一、 甲方委托乙方外運并處理其在生產過程中產生的生產污水，預計污量為0-10噸/天，污水水質情況為：CODcr：≤1000mg/1；SS：≤1000mg/1；色度≤500倍。污水以實際簽收數量計。
二、 污水處理單價為150元人民幣每噸污水，甲方除承擔處理費用外，不再承擔其它費用。
三、 乙方負責將受托處理的污水運入其污水處理基地。乙方在運輸過程中應防止跑、冒、滴、漏而污染環境，同時確保所處理污水達標排放。
四、 污水處理費用于每月25日憑簽單結算，乙方將本月所處理的'污水量通知甲方，并在每月30日前開具污水處理費發票給甲方，甲方自接發票之日起半個月內將污水處理費匯入乙方賬戶。甲方違約時，乙方將停止接納甲方的污水，因此所造成的一切后果有甲方自負。
五、 本合同常年有效，一式兩份，雙方各執壹份，副本若干份，本合同經雙方代表人簽字鑒章并經環保部門鑒證后生效。
甲方（蓋章） 代表（簽字）
乙方（蓋章）：蘇州市湘城區東方污水處理有限公司 代表（簽字）
鑒證方（蓋章）：
簽訂日期：
處理合同 篇2
乙方:
甲乙雙方經平等協商，甲方為提高小區物業管理服務質量，現甲方將該小區的生活垃圾委托給乙方負責清運處理,雙方本著"自愿平等、互利互惠"的原則,經共同友好協商,一致達成以下協議,以資共同遵守執行:
一、清運范圍:甲方物業服務范圍內的小區為，該小區內的生活垃圾交由乙方清運。
二、工作要求:由乙方對上述范圍的生活垃圾進行清運,每天二次，下午19:00之前清理完畢，并保證不存垃圾。乙方將小區內的生活垃圾從小區內設置的垃圾箱運出，送往垃圾轉運站。乙方不得隨意傾倒及污染環境，乙方違反法律法規的相關規定處理垃圾的由國家行政機關處理，其責任由乙方自負（如罰款及其他行政處罰）與甲方無關。
三、合同期限: 年 月 日起至 年 月 日止,期滿雙方愿意再合作則商議續簽事宜。
四、清運費用及付款辦法: 甲方每月付給乙方垃圾清算費用人民幣元。甲方于本協議生效后的第二個月與乙方結算第一個月的垃圾清運費，第三個月與乙方結算第二個月的垃圾清運費，以此類推。
五、乙方每次清運垃圾應保證小區內垃圾箱周圍干凈，在小區內不得遺撒，對于遺撒、飄落的垃圾應立即清理干凈，保證小區內環境衛生。乙方在清理垃圾的過程中給小區垃圾箱造成損壞的由乙方負責為甲方更新同等質量的'垃圾箱；在運輸途中發生的一切事故與甲方沒有任何經濟關系。
六、甲方與乙方不存在雇傭勞動關系。
七、如乙方未按照本協議的約定清運垃圾，則每天每個小區一次扣人民幣元。
八、本協議在執行過程中如有未盡事宜,雙方應本著"實事求是、友好合作"的原則進行協商解決，其補充合同與本合同具有同等效力。
八、本協議一式兩份,甲、乙雙方各執一份,自雙方簽字蓋章后生效。
甲方(蓋章)乙方(蓋章)
代表簽字: 代表簽字:
年 月 日
處理合同 篇3
一、房屋租賃合同無效時，裝飾裝修如何處理?
(1)承租人經出租人同意裝飾裝修，未形成附合的裝飾裝修物：
A.出租人同意利用的，可折價歸出租人所有(不當得利);
B.不同意利用的：①可由承租人拆除(承租人享有所有權);②因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。
(2)承租人經出租人同意裝飾裝修，已形成附合的裝飾裝修物：
A.出租人同意利用的，可折價歸出租人所有(不當得利);
B.不同意利用的，將裝飾裝修物的`現值損失作為無效合同的損失，由雙方各自按照導致合同無效的過錯分擔現值損失。
二、房屋租賃合同解除時，裝飾裝修如何處理?
(1)承租人經出租人同意裝飾裝修，合同解除時：
A.未形成附合的裝飾裝修物：①可由承租人拆除;②因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。
B.雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，按照下列情形分別處理：
①因出租人違約導致合同解除，承租人有權請求出租人賠償剩余租賃期內裝飾裝修殘值損失。
�、谝虺凶馊诉`約導致合同解除，承租人不得請求出租人賠償剩余租賃期內裝飾裝修殘值損失。但出租人同意利用的，應在利用價值范圍內予以適當補償。
③因雙方違約導致合同解除，剩余租賃期內的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據各自的過錯承擔相應的責任。
�、芤虿豢蓺w責于雙方的事由導致合同解除的，剩余租賃期內的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔。法律另有規定的，適用其規定。
(2)當事人另有約定的，按照約定處理。
三、房屋租賃期間屆滿時，裝飾裝修如何處理?
(1)承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時：
A.未形成附合的裝飾裝修物：
�、倏捎沙凶馊瞬鸪�;
②因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。
B.形成附合物的：
�、俪凶馊瞬坏谜埱蟪鲎馊搜a償附合裝飾裝修費用;
②但當事人另有約定除外。
綜上所述，經出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時，除另有約定或者可以拆除以外，承租人不得要求賠償裝飾裝修費用。
處理合同 篇4
二手房合同糾紛作為民事糾紛，可以通過協商或者訴訟的方式予以處理。
(一)二手房買賣糾紛怎么辦?協商處理
所謂協商處理，就是二手房買賣合同的當事人對合同中有爭議的部分進行協商，從而對原合同中規定的或者沒有規定的內容進行修改、刪除和增加。當事人按照協商后的內容履行各自的權利義務。
二手房買賣糾紛的協商處理，可以理解為把先前的二手房合同作廢掉，然后經過協商后再簽訂新的合同。協商處理二手房糾紛的優點在于，減少了當事人的成本，有利于糾紛的迅速解決。
(二)二手房買賣糾紛怎么辦?起訴處理
如果二手房買賣的當事人不能通過協商的方式解決二手房合同糾紛，那么，就只能向法院起訴，要求法院來處理二手房買賣糾紛。
法院處理二手房買賣糾紛的主要依據是《民法通則》和《合同法》以及二手房買賣合同。一般來說，除非存在特殊情況，比如欺詐、脅迫等，否則法院都會尊重二手房買嗎合同的約定。最終，法院對二手房買賣糾紛的處理主要是以二手房合同為依據。
不過，打官司最重要的.問題是證據，沒有證據，口頭上的主張法院都是難以支持的。我國民事訴訟實行的是誰主張誰舉證的原則，也就是說，當事人自己提出一項主張，就必須同時拿出一份證據來證明，否則法院就一般不會認可這個主張。二手房買賣糾紛中最重要的證據是二手房買賣合同，當然還包括其他一些證人證言和文件等。
處理合同 篇5
建設工程施工合同無效，但建設工程經竣工驗收合格，承包人請求參照合同約定支付工程價款的，應予支持。建設工程施工合同無效，且建設工程經竣工驗收不合格的，按照以下情形分別處理：
�。�1）修復后的建設工程經竣工驗收合格，發包人請求承包人承擔修復費用的，應予支持。
�。�2）修復后的建設工程經竣工驗收不合格，承包人請求支付工程價款的，不予支持。 因建設工程不合格造成的損失，發包人有過錯的，也應承擔相應的民事責任。
承包人非法轉包、違法分包建設工程或者沒有資質的實際施工人借用有資質的建筑施工企業名義與他人簽訂建設工程施工合同的行為無效。人民法院可以根據相關法律的規定，收繳當事人已經取得的非法所得。
2.墊資施工合同的價款糾紛處理
對于發包人要求承包人墊資施工的項目，對于墊資施工部分的工程價款結算，最高人民法院《關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》提出了處理意見：
（1）當事人對墊資和墊資利息有約定，承包人請求按照約定返還墊資及其利息的，應予支持，但是約定的利息計算標準高于中國人民銀行發布的同期同類貸款利率的部分除外。
（2）當事人對墊資沒有約定的，按照工程欠款處理。
�。�3）當事人對墊資利息沒有約定，承包人請求支付利息的，不予支持。
3.施工合同解除后的價款糾紛處理
�。�1）建設工程施工合同解除后，已經完成的建設工程質量合格的，發包人應當按照約定支付相應的工程價款。
�。�2）已經完成的建設工程質量不合格的：
1）修復后的建設工程經驗收合格，發包人請求承包人承擔修復費用的，應予支持。
2）修復后的建設工程經驗收不合格，承包人請求支付工程價款的，不予支持。
4.工程設計變更的合同價款糾紛處理
當事人對建設工程的計價標準或者計價方法有約定的，按照約定結算工程價款。因設計變更導致建設工程的工程量或者質量標準發生變化，當事人對該部分工程價款不能協商一致的，可以參照簽訂建設工程施工合同時當地建設行政主管部門發布的計價方法或者計價標準結算工程價款。
5.工程結算價款糾紛的處理
（1）陰陽合同的結算依據。當事人就同一建設工程另行訂立的建設工程施工合同與經過備案的中標合同實質性內容不一致的'，應當以備案的中標合同作為結算工程價款的根據。
�。�2）對承包人竣工結算文件的認可。當事人約定，發包人收到竣工結算文件后，在約定期限內不予答復，視為認可竣工結算文件的，按照約定處理。承包人請求按照竣工結算文件結算工程價款的，應予支持。
（3）工程欠款的利息支付。
1）利率標準。當事人對欠付工程價款利息計付標準有約定的，按照約定處理；沒有約定的，按照中國人民銀行發布的同期同類貸款利率計息。
2）計息日。利息從應付工程價款之日計付。當事人對付款時間沒有約定或者約定不明的，下列時間視為應付款時間：①建設工程已實際交付的，為交付之日；②建設工程沒有交付的，為提交竣工結算文件之日；③建設工程未交付，工程價款也未結算的，為當事人起訴之日。
處理合同 篇6
一、房屋租賃糾紛處理程序
1、已按《條例》、《若干規定》納入管理的房屋租賃行為發生糾紛的，當事人可以申請房屋管理機關進行調處，未納入管理的房屋租賃行為發生糾紛的，在未完善手續之前不進行調處。
2、租賃當事人申請調解房屋租賃糾紛應以書面方式提出，申請時未提供書面申請的應及時補交。
3、區租賃局或租賃所受理當事人調解申請后，應在五個工作日內確定調解會的時間和地點，并通知租賃雙方當事人。
4、調解之后按具體情況作以下處理：如調解成功應由租賃雙方當事人簽訂調解協議書;調解達不成一致的，則終止調解，當事人通過法律途徑解決糾紛;如一方或雙方當事人不到場參加調解，應終止調解，若雙方仍愿意調解則另行確定時間進行調解。
5、如承租方違約出租方已解除合同或合同期限已屆滿，承租人仍占有出租房屋的，出租方可申請房屋租賃管理機關向承租方發出《期限遷出通知書》，申請應以書面形式提出;并提供解除合同通知書送達證明材料。管理機關核實有關情況后，對符合《條例》第三十三條規定的，向承租方應發出《期限遷出通知書》，承租人仍不遷出的，出租方應通過法律途徑解決糾紛。
6、承租方違約出租方已解除合同或合同期限已屆滿的，若承租人已不實際使用出租房屋，出租方采取措施開門清點財物、收回房屋的，可以申請房屋租賃管理機關到場見證，該申請應以書面形式提出，并提供解除合同通知書送達證明及告知對方將采取措施的證明等材料;經核實有關情況后，房屋租賃管理機關可以到場見證。出租方在清點財物之后應制作財物清單，有出租方及到場有關單位簽章，對清點的財務租方應妥善保管。
二、房屋租賃糾紛基本處理方式
(一)租金支付糾紛。
這是房地產租賃中最為常見的糾紛。
出現租金支付糾紛后大致會出現三種處理方法：
(1)租賃雙方協商一致，要么房客及時付清租金，要么房東同意延期支付，不涉及租賃合同的其他方面。
(2)比前一種情況更進一步，在解決如何支付拖欠租金的同時，租賃雙方還就由此產生的違約責任問題，在分清責任的前提下一并解決，并繼續履行租賃合同。
(3)解除租賃合同。這主要是租賃雙方失去繼續履行合同的基礎，或由雙方協商解除合同，或由一方起訴從而終止租賃關系。
(二)損害賠償糾紛。
房地產租賃關系中的損害賠償糾紛同其他法律關系中的損害賠償一樣，主要是由侵權行為引起的，常見的有房屋損壞賠償、人身或財物損害賠償、侵犯房屋共有人合法權益賠償等。從司法實踐看，目前頗有爭議的是租賃關系結束后，房客對房屋所作的裝修如何賠償。對此，法律法規并無明文規定，目前只有上海市高級人民法院內部對此有審判指導意見，大致內容是，凡是房東同意房客裝修的，無論什么原因提前解除合同，房東都要向房客賠償經評估后的裝修費的殘值部分，以此體現公平原則;但如果合同對此有約定的，按約定處理。筆者認為，這一規定未必能體現公平原則，因為如果是因房客拖欠租金造成合同提前解除的，而房東又并不需要房客對房屋所作的`那些裝修，那么要房東賠償房客的裝修殘值(該殘值可能是80%或者90%)就有所不公，否則豈非保護了合同違約方而損害了守合同條約方的利益。
(三)其他方面的糾紛。
房地產租賃除前述違約金和損害賠償糾紛外，還有諸如房地產租賃期間出售的優先權糾紛、轉租糾紛、變更房屋用途糾紛以及租賃合同未經登記致使承租人不能對抗第三人的糾紛等。
三、房屋租賃合同糾紛處理辦法
(一)、目前處理房屋租賃糾紛案件所依據的法律、法規
《中華人民共和國民法通則》及其司法解釋、《中華人民共和國合同法》及其司法解釋、《中華人民共和國擔保法》及其司法解釋、《中華人民共和國城市房地產管理法》(簡稱《房地產管理法>>。
(二)、房屋租賃合同效力的認定
房屋租賃合同有效的條件是：
1 、 《民法通則》規定的民事法律行為應具備的條件，但是，根據《合同法》第5條及第54條的規定，以欺詐、脅迫的手段或乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，屬可撤銷合同。
2、 合同約定的租賃期限，住宅不超過八年，其他用房不超過十五年。因特殊情況需要超過上述期限的，須經主管機關批準。
3、 出租人未經政府主管部門審批同意擅自改變房屋的使用功能后將房屋出租的，租賃合同無效;承租人承租房屋后未經政府主管部門審批同意擅自改變房屋的使用功能的，租賃合同不因此而無效;出租人與承租人未經政府主管部門審批同意而在租賃合同中約定改變房屋的使用功能的，租賃合同無效。
(三)、有效房屋租賃合同糾紛的處理
合同不解除，出租人起訴僅要求承租人償付欠租并支付滯納金的，法院應予支持，滯納金按合同約定的標準計算;若合同約定的滯納金標準過高而顯失公平，應以中國人民銀行規定的金融機構計收逾期付款的違約金標準確定承租人應付之滯納金。
合同解除時有關問題的實體處
1、 關于解除合同的條件：通常出現以下幾種情況之一的，出租人有權要求解除合同：
(1)承租人欠租超過合同約定期限;
(2)合同未約定期限的，欠租達三個月以上;
(3)承租人未經出租人同意擅自轉租的;
(4)承租人擅自改變房屋結構或約定用途的。
出現以下幾種情況之一的，承租人有權要求解除合同：
�、俪鲎馊宋窗醇s定的時間向承租人提供出租房屋的;
�、诔鲎馊怂峁┑姆课莶环虾贤s定，導致承租人不能實現合同目的的;
�、鄢鲎馊瞬话春贤s定的責任負責維修房屋及其設施，保證房屋安全的;
④租賃物危及承租人的安全或健康的。
此外，因不可抗力的原因導致合同無法履行或經當事人雙方協商一致同意解除合同的，法院亦可以解除合同。
2 、 承租人對房屋有裝修時，對裝修的處理。
合同有約定按約定處理;合同未約定的，能拆除的拆除，拆后可以繼續使用的動產裝修由承租人拆走，對于不能拆除的固定裝修以及拆除后不能繼續使用的動產裝修，如承租人對裝修問題提出訴訟請求并提出評估申請，法院應委托評估機構對裝修予以評估，由出租人酌情承頂，給予承租人相應補償;對于不能承頂部分造成的損失，因承租人過錯導致合同解除的，裝修損失由承租人自己承擔;因出租人過錯導致合同解除的，裝修損失由出租人承擔;雙方均有過錯的，由雙方按過錯大小分別承擔。
3、 因承租人過錯導致合同解除時的違約賠償問題。
承租人應向出租人承擔的違約責任是：
(1)所欠租金及其它費用的逾期付款違約金(即滯納金);
(2)簽約時所交租賃定金由出租人沒收;
(3)當上述違約金及租賃定金不足以彌補出租人因解除合同所受的損失時，承租人還應向出租人另行支付損失賠償金。
4、 因出租人過錯導致合同解除時的違約賠償問題。
出租人應向承租人承擔的違約責任是：
(1)向承租人雙倍返還租賃定金;
(2)賠償承租人的裝修損失;
(3)當上述違約金及租賃定金仍不足以彌補承租人因解除合同所受的損失時，出租人還應另行向承租人支付損失賠償。
(四)、無效房屋租賃合同糾紛的處理
房屋使用費的處理。合同被確認無效后，承租人尚欠出租人的租金不再給付，而按照指導租金標準向出租人支付房屋使用費，指導租金高于合同約定的租金標準的，以較低者計。當合同約定的租金高于指導租金時，對于糾紛發生前承租人已按無效合同向出租人支付的租金中高于指導租金的部分，應分別情況進行處理：1 、 因違反法律或行政法規的規定且有損國家、集體或社會公共利益導致合同無效的，高出部分應判收繳國庫;2 、 其它原因導致合同無效的，高出部分承租人一般無權要求返還。
承租人裝修物的處理。房屋租賃合同被確認無效后，裝修物能拆則拆，不能拆的，對出租人可用部分經評估折舊后由出租人承頂;其余部分經評估折舊后作為無效合同的損失，由雙方按過錯責任比例予以分擔。
(五)、涉及轉租的房屋租賃糾紛案的處理
轉租合同有效的條件：除了應具備一般房屋租賃合同有效的條件外，還應具備以下條件：
1 、征得原出租人的同意;
2、轉租合同約定的租期不得超過原租賃合同中約定的租期，超過部分無效。
出租人將物業出租給承租人，承租人又將該物業轉租他人(即受轉租人)。出租人和承租人在合同履行期間發生糾紛，涉及受轉租人的權利、義務的，應將受轉租人列為第三人參加訴訟。
出租人將物業出租給承租人，承租人將該物業辦成某類專業市場后，又分割成多個小單元轉租給眾多受轉租人的，出租人和承租人在合同履行期間產生糾紛，若出租人只起訴要求支付欠租及違約金的，因不涉及眾多受轉租人實際使用的物業，可不列受轉租人為案件的第三人，這樣既能順利解決糾紛，又避免了在案件審理過程中出現龐大的訴訟主體。若出租人起訴要求解除合同，則應先審查是否確需解除合同：如確需解除，則應將眾多受轉租人列為案件第三人，因出租人解除合同、收回物業的行為勢必影響受轉租人對該物業的使用及裝修權益等;如無需解除合同，則不列受轉租人為案件第三人。
處理合同 篇7
【案情】
20xx年10月黃屯村委會與連發鑄造廠簽訂一份《廠房租賃合同》，該合同約定，黃屯村委會將其在本村轄區內的占地14畝的廢舊村辦鑄造廠區租賃給連發鑄造廠使用（合同所涉土地于20xx年取得了有關土地管理部門頒發的集體建設用地使用證，用途為工業用地），租賃期限10年，自20xx年10月1日起至20xx年10月2日止，每年租金為2.5萬元，租賃到期后，連發鑄造廠在該租賃地上所新建廠房及大型設備折價變賣給黃屯村委會。20xx年10月，黃屯村新一屆村委會以《廠房租賃合同》違反法律規定為由起訴到法院，請求法院判處《廠房租賃合同》無效，并要求連發鑄造廠限期拆除新建廠房。連發鑄造廠則認為《廠房租賃合同》合法有效，要求黃屯村新一屆村委會繼續履行合同。
【爭議】
本案爭議的焦點就是租賃合同是否有效。在案件的審理過程中出現了兩種不同的意見：
第一種意見認為，該租賃合同屬集體建設土地租賃合同，該租賃合同違反了土地管理法第六十三條關于“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或出租用于非農業建設”的規定，根據合同法第五十二條第（五）項“違反法律、行政法規的強制性規定的合同無效”的規定，該租賃合同無效。
第二種意見認為，該租賃合同屬集體建設土地租賃合同，該租賃合同并未違法土地管理法第六十三條的規定，屬有效合同。因為，土地管理法第六十三條立法本意是禁止農村集體農用土地的流轉，目的在于防止農民所有的'農用土地的不當流失，而不是禁止非農建設用地使用權的依法流轉。本案中，租賃合同中所涉廠房的用地屬農村建設用地，該租賃合同并未違反土地管理法第六十三條的規定。
【評析】
筆者同意第二種意見。
要判斷本案雙方所簽訂的租賃合同是否有效，關鍵是要厘清農民集體所有的建設用地流轉是否違反了土地管理法第六十三條的強制性規定。
按照土地管理法的規定，我國農民集體所有的土地可分為三大類：第一類是農用地，是指直接用于農業生產的土地，包括耕地、林地、草地、農田水利用地、養殖水面等。我國對于農用地的保護是非常嚴格的，在土地管理法在第一條、第四條第二款、第三十四條、第三十六條分別作了規定。第二類是集體建設用地，是指經依法批準用于非農業建設的土地，包括鄉（鎮）村企業建設用地、鄉（鎮）村公用設施和公益事業建設用地以及村民宅基地。依據土地管理法第十一條第二款的規定，集體建設用地也可表述為“非農業建設用地”。第三類是未利用地，是指農用地和建設用地以外的土地。
農民集體所有的建設用地到底能否發生流轉，雖然我國現有法律沒有明確的規定，但對此卻未從根本上進行否定。例如土地管理法第二條
第三款規定： “任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地使用權可以依法轉讓。”《國務院關于深化改革嚴格土地管理的規定》（國發（20xx）28號）第十條規定：“在符合規劃的前提下，村莊、集鎮、建制鎮中的農民集體所有建設用地使用權可以依法流轉�！�20xx年8月《國務院關于加強土地調控有關問題的通知》（國發〔20xx〕31號）第六項規定：“農民集體所有建設用地使用權流轉，必須符合規劃并嚴格限定在依法取得的建設用地范圍內”等等。綜合上述及相關法律、國務院行政規定的精神，筆者認為，我國并沒有禁止農村集體建設用地的合法流轉，而且土地管理法第六十三條中“農民集體所有的土地”所涵蓋的范圍不應包括原本就具有非農業建設性質和功能用途的集體建設用地，對此條文的理解應做限制性理解。
土地管理法第六十三條的立法目的并非禁止農民集體土地使用權依法流轉的行為，而是為了防止在農民集體土地使用權流轉中出現以土地流轉的形式將農用地非法變更為建設用地的現象，以貫徹維護我國土地用途管制制度及耕地保護制度的立法目的。
筆者認為，第一種意見忽略了農民集體所有的土地的分類體系，混淆了農民集體建設用地與農民集體農用地的區別，認為農村集體建設用地不能發生流轉用于非農建設的觀點有失偏頗。
本案中，該租賃合同的簽訂和履行不僅有利于盤活或發揮農村閑置地的功效為農村增收，而且符合中央關于新農村建設政策。因此，筆者認為，該租賃合同不但不違反法律的強制性規定，而且還符合國家的新農村建設的政策，應認定為有效。
處理合同 篇8
「內容提要」最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》雖然解決了目前商品房買賣合同糾紛中的許多問題，但其自身適用范圍的限制，并不能解決由在集體土地上所建商品房買賣合同而引發的一系列問題，導致實踐中的無序。無效論者從合同違反《土地管理法》的規定和合同標的履行不能出發，否定此類合同的效力；有效論者則從法解釋學和取締規范與效力規范的區別出發，認定合同效力。基于此類問題的復雜，筆者從社會整體的角度出發，利用利益衡量的基本觀點，指出有效論更能適應現實社會的需要，并在此基礎上提出了相應的處理對策，以期能對這一難題的解決起到促進作用。 「關鍵詞」商品房買賣合同，集體土地，合同效力，利益衡量 隨著經濟的發展，我國社會整體發展，物質水平有了很大的提高，人民生活漸趨富足，文化日益昌明，原本與尋常百姓毫不相干的買房置地也成了現今十分普通的一件事情。但既然有買有賣，其間就難免產生糾紛，為了處理日益涌現的商品房買賣糾紛，20xx年4月28日最高人民法院公布了《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）[1].這一司法解釋的出臺，對于人民法院處理此類案件起到了十分積極的促進作用，得到了社會各界的普遍歡迎。但是，通過近一年來的實踐，這一司法解釋也暴露出自身的一些不足，尤其是從司法解釋序言中所體現的立法意旨看，該司法解釋主要是針對城市規劃區國有土地范圍內的商品房買賣合同進行規定的[2]，并未把占國土很大比例的農村集體土地上發生的商品房買賣行為納入調整范圍，不能不說是一種“立法”上的缺失。對于在農村集體土地上所建商品房買賣合同的效力及處理，目前司法實務界及理論界都尚無定論，但實踐中由此而引發的糾紛卻日益增加，亟待解決。本文中，筆者試就此問題發表一下個人見解，希望能夠對人民法院的司法實踐起到參考作用。 一、我國的土地制度與商品房種類 根據我國憲法的規定，“城市的土地屬于國家所有。農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有�！币虼�，在社會主義的中國，從所有制上講，土地可以分為兩類，即國有土地和農村集體土地。這種土地歸屬上的公有制是與我國的社會主義制度緊密聯系在一起的。研究我國的土地問題及附著于土地之上的房屋問題，就不能不以此為最根本的出發點，所以，商品房也就可以區分為建筑于國有土地上的商品房和建筑于集體土地上的商品房兩大類。 二、農村集體土地上所建商品房的問題所在 商品者，依《高級漢語大詞典》[3]之解釋，意為“⑴為交換而生產的物品。⑵泛指市場上買賣的物品”。據此并參考《解釋》第1條的規定，本文要討論的商品房就是指出賣人（僅指房地產開發企業）尚未建成或者已經竣工的用于向社會銷售并移轉房屋所有權于買受人、買受人支付價款的房屋。究其根本，商品房與其他房屋的最大區別就在于它是作為一種商品用于交換，商品房在所有權的讓渡過程中實現其交換價值。但是，法學不同于經濟學，其著眼點在于所有權的移轉及移轉過程中出現的問題。比較研究國有土地上的商品房與集體土地上的商品房，就是要比較二者在所有權移轉方面的差別。 通觀世界各國，在房屋與土地的關系上，普遍采取“房地一體主義”，即房屋的所有權與其所附著的土地的所有權或者使用權同時移轉，只有這樣才能保證房屋的所有權人在房屋使用過程中不會因房屋所附著的土地歸屬于其他人而引致紛爭。我國《城市房地產管理法》第31條也規定：“房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押�！痹谖覈涍^出讓的國有土地其土地使用權的轉讓是不存在障礙的，但是，1998年8月《土地管理法》修改時將“允許城鎮非農戶口居民建住宅使用集體土地”的規定加以刪除，并在第63條中明確規定：“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設；但是，符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外”，造成“集體建設用地必須轉為國有以后才能進入二級市場流轉”的狀況，[4]從而在立法意旨上，城市及外村、外鄉居民已被禁止成為集體土地上住宅的合法所有權人。[5]在農村集體土地上所建商品房買賣合同也就由于違反法律禁止性規定而成為一種病態的契約，從而直接影響到買賣
合同的效力問題。 但是，在當前相當一部分地區出現了利用尚未收歸國有的集體土地開發商品房、規模建設新型人口聚集區的活動，較為時興的說法叫作“舊村改造”。雖然在這一過程中出現了一些糾紛，但是，從深層次上看，這種現象的出現有其必然原因。隨著城鄉產業結構的升級和經濟結構轉型，土地的承載、養育等傳統功能逐步萎縮，而財富儲存功能、產業空間聚集功能、土地增值等新興功能不斷加強，集體土地經歷了從生存手段到保障手段再到增值手段的演變，此其一。其二，隨著開放型經濟與城市建設的深入發展，大量外來資金與人口涌入，使村鎮集體土地的價值迅速提升，城市近郊非農用地的收益率明顯高于農用地。其三，國家征用集體土地是按產值補償，而當前土地市場價格遠遠超出該標準，用地者到國家嚴格控制的土地一級市場受讓土地成本過高。在土地補償水平與用地成本比較利益的巨大反差下，農村集體建設用地不可避免地自行流轉。其四，我國土地管理制度改革后，土地使用權在土地權力體系中的地位日益突出，隨著城市化程度的提高和“舊村改造”的推進，相當一部分村成為實體化的經濟組織，在經濟利益最大化的'驅動下，自然將手中所掌握并能實際加以運用的土地使用權作為資產來進行“土地經營”。[6]可以說，在一定意義上，在農村集體土地上所建商品房買賣合同的出現就成為不可避免的現象。 除此以外，在中小城市出現的“舊村改造”也并不與國家開發小城鎮的戰略相背離。無論從我國作為發展中國家走城市化、現代化道路的發展途徑上看，抑或從我國拉動內需、擴展經濟增長點的需求上看，小城鎮開發都是我國必將長期堅持并不斷發展的一項重要國策，而不是應付現狀、一時之興的臨時過渡措施。與其相對照，“集體建設用地不得直接進入市場流轉”的規定，僅源于原國家土地局上世紀九十年代初期推行的“轉權讓利”政策，其實質仍擺脫不了政府利用管理者職權剝奪集體土地所有者、與民爭利的計劃經濟時代色彩。農民集體所有的土地只有被征為國有后才能進入市場，其收益只能由國家得到，這一傳統做法明顯是忽視農民集體土地財產權的表現，與我國正在推行的財產權體系改革相背離。集體土地所有權作為一種財產權，其所有人必然要求能正常地使用、支配和處分土地，以取得合理的土地收益。[7] 三、病態契約與無效合同[8] 討論在集體土地上所建商品房買賣合同的效力問題之前，有必要首先對病態契約和無效合同的概念作出說明。 何謂病態契約？各國法對契約的成立和生效均規定了一系列要件，違反法律強行性規定的契約即為病態契約。例如，根據《意大利民法典》第1325~1352條的規定，契約生效的要件包括：⑴當事人的合意；⑵契約原因合法；⑶契約的標的可能、合法并確定或可確定；⑷契約的形式應符合法定或約定。如果將符合這些要件的契約定義為健康契約，那么違反這些法定要件的契約則為病態契約。[9]根據我國合同法第52條、54條的規定，契約的病因主要有：⑴惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；⑵以合法形式掩蓋非法目的；⑶損害社會公共利益；⑷違反法律、行政法規的強行性規定；⑸因重大誤解訂立的合同；⑹在訂立合同時顯失公平的；⑺一方以欺詐、脅迫的手段或乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同。 因契約違反法律所規定的要件的不同，可以確定契約病態的嚴重性。一種是僅與當事人利益有關的要件的違反，如意思瑕疵等；另一種是對于與社會利益相關的要件的違反，如違反法律的強行性規定或共序良俗等。前者因涉及當事人雙方利益，故病態并不十分嚴重而尚可救治，各國法一般規定其為相對無效的契約，即將契約是否生效的決定權交給當事人本人；后者因涉及社會利益，故為病態嚴重的契約，當事人無權決定其命運，各國法一般規定其為絕對無效。[10] 雖然違反與社會利益相關的要件是確認絕對無效的契約的衡量標準，但這種表述仍失之抽象。筆者以為，根據我國的實際情況，違反與社會利益相關的有效要件主要有兩個方面，即：⑴違反法律、行政法規的強制性規定，⑵損害社會公共利益，或者稱之為違背公共秩序與善良風俗。對于第一方面，王利明教授在《關于無效合同確認的若干問題》一文中提出了依據違法性確認合同無效的三個標準：⑴必須違反了全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規，才能直接導致合同無效；⑵必須是違反了法律和行政法規的強行性規定；⑶必須是違反了強行性
規定中的效力性規定。[11]對于第二個方面，可以簡稱為違背公序良俗。所謂善良風俗，一般是指社會對某種行為所持的一般道德標準與習慣。[12]公共秩序與善良風俗不同，它反映和保護國家和社會的根本利益，表現了國家對社會生活的積極干預，其淵源大多來自公法，如憲法、行政法等；也有些規定來自私法。凡是違背上述條件的合同，都應當認定為絕對無效的合同。 四、在農村集體土地上所建商品房買賣合同的效力 通說認為，由于《房地產管理法》的規定，商品房買賣必然導致房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓，而《土地管理法》中又規定“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設”、“集體建設用地必須轉為國有以后才能進入二級市場流轉”，因此，在農村集體土地上所建商品房買賣合同就成為一種違反法律的強行性規定的無效合同。但是，筆者認為，這種觀點實在是有重新探討的必要。
處理合同 篇9
在審判實踐中，能不能確認房屋租賃合同的效力、承租人對房屋進行的裝修在租賃合同被確認無效或被解除后如何處理以及違章建筑的租賃糾紛如何處理等問題是當前房屋租賃合同糾紛審理的難點。
合同必須嚴守，是合同法上的一項基本原則。但是，當事人可依合同約定或者法律規定而享有解除權，以便從合同的束縛中解脫出來。
在房屋租賃合同關系中，除當事人約定外，根據《合同法》的有關規定，雙方在以下情形下享有合同解除權：
1.承租人的解除權。在租賃房屋具有瑕疵(包括物的瑕疵和權利瑕疵)，致使承租人無法使用，或者利益受到重要影響，或者在相當期間內不能進行使用收益的，或者租賃房屋毀損致使不能實現合同目的的，承租人可以解除合同。《合同法》第二百三十一條規定：因不可歸責于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金;因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實現合同目的的，承租人可以解除合同。《合同法》第二百三十三條規定：租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同。
《合同法》第二百三十三條規定僅限于物的瑕疵，而且限于物的瑕疵達到危及承租人的安全或者健康的程度。我們認為，對于租賃房屋的瑕疵，不論是物的瑕疵還是權利瑕疵，只要符合《合同法》第九十四條第(四)項規定，承租人可以主張解除合同。對于承租人因租賃房屋存在瑕疵而主張解除合同的，應滿足以下要件：(1)承租人的使用收益受到的障礙必須達到嚴重程度。但是，如果租賃房屋對于承租人有特別利害關系的，則該障礙即使未達到嚴重程度，也應允許承租人解除合同。 (2)出租人不于催告的期限內進行修繕。但在修繕為不可能或者雖有可能但于承租人已無利益的，則無需催告即可主張解除合同。《合同法》第二百三十三條規定的用語是可以隨時解除。但應注意的是，其前提是租賃房屋的瑕疵已達到危及承租人(包括同住人)的安全或者健康的程度。在此種情形下，即使承租人訂立合同時明知該租賃房屋存在瑕疵，也不影響其解除合同。這一點與一般的合同解除規則不同，其立法理由在于要絕對保護人的生命與健康。對此條作相反解釋，就是，如果租賃房屋的瑕疵不會導致危及承租人的安全或者健康的，而該瑕疵在訂立合同時即為承租人所知悉的，承租人將不得主張解除合同。
2.出租人的解除權。包括：(1)承租人違反約定方式，或者不依租賃房屋的性質而對租賃房屋進行使用收益的。《合同法》第二百一十九條規定：承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失。(2)承租人遲延支付租金，經出租人催告，仍不于催告期限內支付租金的.�！逗贤ā返诙俣邨l規定：承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。(3)承租人未經出租人同意，將租賃房屋轉租于第三人的�！逗贤ā返诙俣臈l第二款規定：承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。
3.雙方均有的解除權。不定期的房屋租賃合同，雙方均可以隨時解除合同�！逗贤ā返诙偃䲢l規定：當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規定仍不能確定的，視為不定期租賃。當事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應當在合理期限之前通知承租人。
因房屋租賃合同的解除而發生的糾紛也比較多。處理此類糾紛時，應注意：
1.當事人有約定的，從其約定;沒有約定的，則只能根據法律的規定解除房屋租賃合同，否則，將構成違約。
2.合同的解除，并非因符合解除條件而當然發生，而應以有解除權的一方行使為必要。這里需要區分合同的解除與附解除條件的合同兩者的不同。前者是因法定或約定的條件成就而享有形成權，其效力的發生以實際行使解除權為必要;后者則因約定(不可能是法定)條件成就，而當然發生合同消滅的效力。行使解除權，根據《合同法》第九十六條規定，應以通知的方式。但亦不妨礙以訴訟的方式來行使，因為起訴本身可以視為一種通知。
3.要嚴格把握合同解除的條件。當事人只有在符合約定或法定條件的情況下，才能解除合同;在不符合解除條件的情況下，即使發出解除通知，也不能產生合同被解除的法律效力，相反，構成違約。
房屋租賃合同糾紛案件中裝飾裝修的處理，一直是司法審判中的熱點和難點問題�！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》在吸收各級人民法院和學術界意見基礎上，確立了處理此類糾紛的規則：
1、承租人擅自進行裝飾裝修，構成侵權，承擔侵權責任;
2、承租人經同意裝飾裝修，區分情況適用不同的處理原則：
一是對附合和未形成附合的裝飾裝修物分別適用不同的處理規則。未形成附合的裝飾裝修物，承租人作為所有權人享有處分權;已形成附合的裝
飾裝修物區分合同無效、合同有效解除、合同履行期限屆滿情形，適用不同的處理規則。
二是出租人是否對承租人的裝飾裝修進行補償，如何補償，要區分不同情況：
�、藕贤瑹o效時，出租人同意利用的裝飾裝修，基于不當得利對承租人進行補償;不同意利用的，裝飾裝修的現值損失作為無效合同的損失，由雙方按照過錯承擔;
⑵合同解除時，由導致合同解除的違約方承擔裝飾裝修殘值損失。在雙方均無過錯情形下，由雙方依照公平原則分擔裝飾裝修殘值損失。需要注意的是，合同解除時，如果出租人同意利用承租人裝飾裝修的，仍需基于不當得利對承租人予以補償;合同履行期間屆滿，出租人取得附合裝飾裝修物無需補償。
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