物業(yè)工作計劃

時間：2024-06-30 01:51:43 工作計劃我要投稿

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物業(yè)工作計劃合集15篇

　　時光飛逝，時間在慢慢推演，我們的工作同時也在不斷更新迭代中，現(xiàn)在就讓我們好好地規(guī)劃一下吧。相信大家又在為寫計劃犯愁了？下面是小編幫大家整理的物業(yè)工作計劃，歡迎閱讀，希望大家能夠喜歡。

物業(yè)工作計劃合集15篇

物業(yè)工作計劃1

　　（一）公共設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)及管理

　　1、加大對施工單位的協(xié)調(diào)力度，爭取在2月底完成對西區(qū)柴油發(fā)電機故障的維修（柴油機控制電腦主板維修、更換乳化的潤滑機油）。

　　2、跟進公共設(shè)備設(shè)施保修遺留問題，提出解決方案及建議，協(xié)調(diào)相關(guān)施工單位繼續(xù)維修整改。

　　3、對生活水池水位控制和報警的改良，加大安全系數(shù)，消除安全隱患，保障財產(chǎn)安全。

　　4、聯(lián)系施工單位檢修水泵監(jiān)控系統(tǒng)，并對保安部值班人員和工程部人員進行水泵監(jiān)控系統(tǒng)操作培訓。

　　5、對公司接管物業(yè)項目的供電、空調(diào)、給排水、消防、電梯、弱電系統(tǒng)及建筑裝修項目進行檢驗和資料核實。

　　6、理清施工單位對L4區(qū)公共設(shè)備設(shè)施的保修期限，明確保修責任。

　　7、制定公共設(shè)備設(shè)施外委保養(yǎng)資金預(yù)算上報公司審核，提出外委保養(yǎng)方案。

　　8、建立詳盡的設(shè)備臺賬、設(shè)備清單。

　　9、編制詳細的設(shè)備、設(shè)施維修保養(yǎng)計劃、保養(yǎng)項目、保養(yǎng)標準，要求部門員工嚴格按計劃按標準執(zhí)行設(shè)備保養(yǎng)，使設(shè)備運行安全、可靠，延長其使用壽命，達到保值、增值的目的。

　　（二）營銷工作的配合

　　積極的配合銷售部門的工作，保障各樣板房、售樓大廳及各相關(guān)配套設(shè)施的正常運作，給營銷工作創(chuàng)造良好氛圍與環(huán)境。

　　（三）戶內(nèi)維修服務(wù)

　　1、首先重點抓公共設(shè)施設(shè)備巡查、保養(yǎng)、維修工作，確保設(shè)備處于良好的運行狀態(tài)，同時重視戶內(nèi)維修服務(wù)工作，做到 "兩手抓，兩手都要硬"。結(jié)合目前人力不足的情況，每天日班、中班各安排1名戶內(nèi)維修技工向業(yè)主提供維修服務(wù)，主要解決影響業(yè)主正常生活的報修項目。

　　2、協(xié)調(diào)客服部理清裝修單位、施工單位對戶內(nèi)裝修保修范圍，屬保修范圍的，由客服部協(xié)調(diào)相關(guān)責任單位解決，減輕戶內(nèi)維修壓力；

　　3、建議公司確定幾家特約維修單位，當接到超出工程部業(yè)務(wù)范圍或服務(wù)能力范圍的項目，如業(yè)主要求，可向業(yè)主提供特約維修單位的相關(guān)信息，由業(yè)主聯(lián)系上門服務(wù)維修。

　　（四）制度建設(shè)

　　1、根據(jù)小區(qū)設(shè)備狀況和服務(wù)特點，制定物業(yè)管理ISO程序文件、工作規(guī)范、質(zhì)量手冊，完善工程部的規(guī)章制度。

　　2、應(yīng)用ISO文件健全園區(qū)的公共設(shè)施、設(shè)備系統(tǒng)的運行管理規(guī)定和安全操作規(guī)程，科學管理設(shè)備設(shè)施，確保所轄系統(tǒng)設(shè)備的安全運行。

　　（五）規(guī)范管理

　　1、用物業(yè)管理ISO程序文件、工作規(guī)范、質(zhì)量手冊和各類記錄表格，規(guī)范管理，提高物業(yè)管理水平。

　　2、組織本部員工學習公司的規(guī)章制度，認真貫徹落實崗位責任制，督導(dǎo)下屬員工嚴格執(zhí)行操作規(guī)程和員工守則，認真執(zhí)行物業(yè)管理法規(guī)和公司規(guī)章制度。

　　3、組織下屬員工配合客服部做好業(yè)戶服務(wù)工作，不定期與客戶服務(wù)部開展討論、溝通，共同進步。

　　（六）隊伍建設(shè)

　　1、加強員工技能培訓

　�。�1）針對所管轄物業(yè)各類設(shè)備、設(shè)施的運行狀態(tài)、功能和技術(shù)特性，全年開展理論學習、現(xiàn)場解說和操作培訓，要求各員工清楚和熟悉各類設(shè)備的位置和操作方法。

　�。�2）針對下屬員工的技術(shù)狀況，編制專業(yè)知識培訓計劃，按計劃執(zhí)行，并定期考核。

　�。�3）鼓勵員工在業(yè)余時間參加技能培訓，培養(yǎng)一專多能的技術(shù)骨干（目前我部有三名員工參加了供電局的高壓進網(wǎng)操作培訓）。

　　2、重視思想教育

　�。�1）強化安全生產(chǎn)意識，預(yù)防為主，防患于未然，確保人身安全和設(shè)備安全。

　�。�2）重視職業(yè)道德教育，端正員工的工作態(tài)度，嚴格管理，樹立正氣。堅決淘汰四種人：只說不干的人；人浮于事的人；業(yè)務(wù)水平不高，又不求上進的人；利用職務(wù)之便，謀取私利的人。

　�。�3）加強物業(yè)管理服務(wù)意識教育，培養(yǎng)競爭意識，提高員工素質(zhì)，加強員工的團隊精神教育，增強凝聚力。

　　3、促進人才培養(yǎng)

　　一年內(nèi)培養(yǎng)50%的基層員工具備領(lǐng)班的素質(zhì)、領(lǐng)班具備主管的素質(zhì)、主管具備經(jīng)理的素質(zhì)，為公司的發(fā)展儲備、輸送骨干人才。

　　對公司前景的展望

　　1、強化管理，把公司做強

　　通過強化管理，使公司的物業(yè)管理服務(wù)科學化、正規(guī)化、專業(yè)化、綜合一體化，在一年至兩年內(nèi)把公司做強，儲備管理人才，打造公司的誠信品牌。

　　2、規(guī)�；\作，把公司做大

　　以zz物業(yè)管理作基礎(chǔ)，成立經(jīng)營部，對外接管樓盤，擴大員工的發(fā)展空間，使公司運作規(guī)�；�，創(chuàng)造更大的經(jīng)濟效益和社會效益。

　　擴展閱讀：

　　工作計劃書怎么寫

　　工作計劃是一個單位或團體在一定時期內(nèi)的工作打算。寫工作計劃要求簡明扼要、具體明確，用詞造句必須準確，不能含糊。

　�。ㄒ唬� 工作計劃的格式：

　　1、計劃的名稱。包括訂立計劃單位或團體的名稱和計劃期限兩個要素，如“××學校團委20xx年工作計劃”。

　　2、計劃的具體要求。一般包括工作的目的和要求，工作的項目和指標，實施的'步驟和措施等，也就是為什么做、做什么怎么做、做到什么程度。

　　3、最后寫訂立計劃的日期。

　�。ǘ� 工作計劃的內(nèi)容。一般地講，包括：

　　1、情況分析（制定計劃的根據(jù)）。制定計劃前，要分析研究工作現(xiàn)狀，充分了解下一步工作是在什么基礎(chǔ)上進行的，是依據(jù)什么來制定這個計劃的。

　　2、工作任務(wù)和要求（做什么）。根據(jù)需要與可能，規(guī)定出一定時期內(nèi)所應(yīng)完成的任務(wù)和應(yīng)達到的工作指標。

　　3、工作的方法、步驟和措施（怎樣做）。在明確了工作任務(wù)以后，還需要根據(jù)主客觀條件，確定工作的方法和步驟，采取必要的措施，以保證工作任務(wù)的完成。

　　（三）制訂好工作計劃須經(jīng)過的步驟：

　　1、認真學習研究上級的有關(guān)指示辦法。領(lǐng)會精神，武裝思想。

　　2、認真分析本單位的具體情況，這是制訂計劃的根據(jù)和基礎(chǔ)。

　　3、根據(jù)上級的指示精神和本單位的現(xiàn)實情況，確定工作方針、工作任務(wù)、工作要求，再據(jù)此確定工作的具體辦法和措施，確定工作的具體步驟。環(huán)環(huán)緊扣，付諸實現(xiàn)。

　　4、根據(jù)工作中可能出現(xiàn)的偏差、缺點、障礙、困難，確定預(yù)算克服的辦法和措施，以免發(fā)生問題時，工作陷于被動。

　　5、根據(jù)工作任務(wù)的需要，組織并分配力量，明確分工。

　　6、計劃草案制定后，應(yīng)交全體人員討論。計劃是要靠群眾來完成的，只有正確反映群眾的要求，才能成為大家自覺為之奮斗的目標。

　　7、在實踐中進一步修訂、補充和完善計劃。計劃一經(jīng)制定出來，并經(jīng)正式通過或批準以后，就要堅決貫徹執(zhí)行。在執(zhí)行過程中，往往需要繼續(xù)加以補充、修訂，使其更加完善，切合實際。

物業(yè)工作計劃2

　　很多人不了解客服工作，認為它很簡單、單調(diào)、甚至無聊，不過是接下電話、做下記錄、沒事時上上網(wǎng)罷了;其實不然，要做一名合格、稱職的客服人員，需具備相關(guān)專業(yè)知識，掌握一定的工作技巧，并要有高度的自覺性和工作責任心，否則工作上就會出現(xiàn)失誤、失職狀況;當然，這一點我也并不是一開始就認識到了，而是在工作中經(jīng)歷了各種挑戰(zhàn)與磨礪后，才深刻體會到。

　　下面是我這一年來的主要工作內(nèi)容

　　1、業(yè)主收房、入住、裝修等手續(xù)和證件的辦理以及業(yè)主資料、檔案、鑰匙的歸檔;其中交付園區(qū)共92戶，辦理交房手續(xù)46戶，辦理裝修手續(xù)7戶，入住業(yè)主2戶;

　　2、接受各方面信息，包括業(yè)主、裝修單位、房產(chǎn)公司、施工單位等信息，在做好記錄的同時通知相關(guān)部門和人員進行處理，并對此過程進行跟蹤，完成后進行回訪;

　　3、函件、文件的制作、發(fā)送與歸檔，目前年度工作聯(lián)系單發(fā)函150份，整改通知單115份;溫馨提示55份;部門會議紀要23份，大件物品放行條1387余份。

　　在完成上述工作的過程中，我學到了很多，也成長了不少

　　1、工作中的磨礪塑造了我的性格，提升了自身的心理素質(zhì)。對于我這個剛剛步入社會，工作經(jīng)驗不豐富的人而言，工作中不免遇到各種各樣的阻礙和困難，但在各位領(lǐng)導(dǎo)和同事們的幫助下，尤其是在任主管的悉心教導(dǎo)下，讓我遇到困難時勇于面對，敢于挑戰(zhàn)，性格也進一步沉淀下來。記得攬秀苑與臨風苑房屋交付的時候，因時間緊迫，人員較少，相關(guān)工作又較復(fù)雜;管家部全體人員連續(xù)加班一個多星期，力爭在交房前把所以準備工作做充分做細致;尤其是在交付的前3日，大家每晚都加班至凌晨兩三點，物業(yè)客服個人工作總結(jié)。交房的第一天我是負責客服中心的協(xié)助工作，當我拖著疲憊的身體參與交房工作時，已有一種睜著眼睛睡覺的感覺。但當我看到從重慶遠道而來的張羽在面對客戶時從容甜美的笑容，嫻熟的接待技巧時，內(nèi)心竟蕩起一波波漣漪;她也是加班加點的在工作，也會很累，為什么在客戶面前卻可以保持這么好的精神面貌和工作狀態(tài)呢?通過公司領(lǐng)導(dǎo)對我們當天工作的總結(jié)，我才深刻體會到職業(yè)精神和微笑服務(wù)的真正含義。所謂職業(yè)精神就是當你在工作崗位時，無論你之前有多辛苦，都應(yīng)把工作做到位，盡到自己的工作職責。所謂微笑服務(wù)就是當你面對客戶時，無論你高興與否，煩惱與否，都應(yīng)已工作為，重客戶為重，始終保持微笑，因為你代表的不單是你個人的形象，更是公司的形象。在接下來第二天、第三天交付工作中，我由協(xié)助工作轉(zhuǎn)換為正式接待工作，在加強了自身情緒的掌控的同時，盡量保持著微笑服務(wù)，順利為好幾位業(yè)主辦理完成了交房手續(xù)。聽到上級領(lǐng)導(dǎo)的鼓勵，看著業(yè)主滿意的笑容，我也無比欣慰。經(jīng)歷了這次交房流程也對我日后的工作起到了莫大的作用，在面對領(lǐng)導(dǎo)與同事的批評與指正時能擺正心態(tài)，積極改正;在與少數(shù)難纏的工程人員溝通時也逐步變得無所畏懼;接待禮儀、電話禮儀等禮儀工作也逐步完善;

　　2、工作生活中體會到了細節(jié)的重要性。細節(jié)因其“小”，往往被人所輕視，甚至被忽視，也常常使人感到繁瑣，無暇顧及。在綠城的工作生活中，我深刻體會到細節(jié)疏忽不得，馬虎不得;不論是擬就公文時的每一行文字，每一個標點，還是領(lǐng)導(dǎo)強調(diào)的服務(wù)做細化，衛(wèi)生無死角等，都使我深刻的認識到，只有深入細節(jié)，才能從中獲得回報;細節(jié)產(chǎn)生效益，細節(jié)帶來成功;

　　3、工作學習中拓展了我的才能;當我把上級交付每一項工作都認真努力的完成時，換來的也是上級對我的支持與肯定。前兩天剛制作完畢的圣誕、元旦園區(qū)內(nèi)布置方案是我自己做的第一個方案，當方案通過主管的認可后，心中充滿成功的.喜悅與對工作的***;至于接下來食堂宣傳欄的布置還有園區(qū)標識系統(tǒng)和春節(jié)園區(qū)內(nèi)的布置方案，我都會認真負責的去對待，盡我所能的把他們一項一項的做的更好。

　　在20xx年這全新的一年里，我要努力改正過去一年里工作中的缺點，不斷提升，加強以下幾個方面的工作

　　4、加強學習物業(yè)管理的基本知識，提高客戶服務(wù)技巧與心理，完善客服接待流程及禮儀;

　　5、加強文案、會務(wù)等制作能力;拓展各項工作技能，如學習photoshop、coreldraw軟件的操作等;

　　6、進一步改善自己的性格，提高對工作耐心度，更加注重細節(jié)，加強工作責任心和培養(yǎng)工作積極性;

　　7、多與各位領(lǐng)導(dǎo)、同事們溝通學習，取長補短，提升自己各方面能力，跟上公司前進的步伐。

物業(yè)工作計劃3

　　商業(yè)、寫字樓性質(zhì)物業(yè)是在建設(shè)規(guī)劃中必須用于商業(yè)或辦公經(jīng)營性質(zhì)的房地產(chǎn)，它是城市整體規(guī)劃建筑的重要組成部分，其直接的功用就是為消費者提供購物、辦公的場所。從建筑結(jié)構(gòu)上來分，商場物業(yè)有敞開式的市場和廣場類型，也有封閉式的購物中心、寫字樓類型。較之傳統(tǒng)的居住型物業(yè)，此類物業(yè)給開發(fā)商及物業(yè)公司帶來的收益更加可觀，但按照收益與風險相對應(yīng)的商業(yè)原則，因經(jīng)營和管理商業(yè)物業(yè)導(dǎo)致的法律糾紛也比住宅物業(yè)更加復(fù)雜。

　　一、商業(yè)物業(yè)糾紛的特點及成因簡析。

　　我們認為，商業(yè)性物業(yè)糾紛較之傳統(tǒng)居住型物業(yè)糾紛，具備如下兩個方面的特征：

　�。ㄒ唬┥虡I(yè)物業(yè)較難成立業(yè)主委員會，以業(yè)委會為維權(quán)主體與物業(yè)管理公司的直接對抗相對較少，更換物業(yè)公司也相對較少。

　　相對于住宅而言，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)態(tài)各異，又由于如今商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)租賃式經(jīng)營模式，導(dǎo)致商業(yè)物業(yè)像住宅那樣成立業(yè)主委員會有困難。據(jù)20xx年相關(guān)部門統(tǒng)計，僅以深圳為例，商業(yè)物業(yè)成立業(yè)委會的比例不到四分之一。依深圳市《業(yè)主大會和業(yè)主委員指導(dǎo)規(guī)則》及相關(guān)文件規(guī)定，“商業(yè)物業(yè)已交付使用的建筑面積達到50%以上，或者物業(yè)已交付使用的建筑面積達到30%以上不足50%，且使用超過一年的，業(yè)主5人以上聯(lián)名可向該小區(qū)(大廈)所在的街道辦事處書面提出申請成立首屆業(yè)主委員會。”

　　實踐中，如果商業(yè)物業(yè)是單一業(yè)主且物業(yè)又在自家成立的子公司管理之下，則根本沒有成立業(yè)委會的必要。只有在存在分割產(chǎn)權(quán)物業(yè)的情況下，才具備了成立業(yè)委會的前提。但問題是很多商業(yè)性物業(yè)從表面上看入住率頗高，但實際上各個產(chǎn)權(quán)人將物業(yè)出租，或者開發(fā)商用委托第三方經(jīng)營或者全場租約的形式經(jīng)營，又或者開發(fā)商已經(jīng)出售的單元不多而更多的單元被迫出租。因此許多寫字樓的入住率高并不代表小業(yè)主交付使用的面積多，不一定達到成立業(yè)委會的法定要求。即使達到了法定的條件，也因商業(yè)樓宇的產(chǎn)權(quán)人不像小區(qū)業(yè)主那樣特別在意小區(qū)公共事務(wù)和共同利益關(guān)系，在缺乏相互了解交流的平臺下，也很難形成成立業(yè)委會的合意。加上開發(fā)商控制的物業(yè)公司顯然并不希望成立對抗性的業(yè)委會，無人牽頭的小業(yè)主就成了一盤散沙。

　　物業(yè)公司最擔心的就是與業(yè)委會對抗、導(dǎo)致丟失管理權(quán)。沒有業(yè)委會或者開發(fā)商作為大業(yè)主在業(yè)委會中具有控制權(quán)，則物業(yè)管理中最大的利益雙方的沖突就大為減少，業(yè)主更換物業(yè)管理公司的訴訟以及成功的可能性也較少。當然，作為企業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的律師，我們經(jīng)常向開發(fā)商、物業(yè)公司灌輸成立業(yè)委會的好處，有一個監(jiān)督方，有利于物業(yè)公司管理行為更加規(guī)范，有利于減少各類糾紛，有利于小區(qū)的和諧。

　�。ǘ╇S著商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，物業(yè)管理公司的業(yè)務(wù)在傳統(tǒng)住宅領(lǐng)域外有了新拓展，部分商業(yè)項目采用了開發(fā)商和物業(yè)管理公司合作經(jīng)營的商業(yè)模式，對物業(yè)管理質(zhì)量提出了更高要求，出現(xiàn)了相對居住型物業(yè)中欠繳物業(yè)管理費訴訟案件數(shù)量下降，但個案標的額上升以及針對管理質(zhì)量、管理內(nèi)容和收費合理性的新訴訟糾紛。

　　深圳中院房地產(chǎn)庭所作出的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，傳統(tǒng)居住型物業(yè)訴訟60%集中在物業(yè)公司訴業(yè)主欠繳物業(yè)管理費，30%則是業(yè)主訴物業(yè)公司管理不當所導(dǎo)致的侵權(quán)糾紛，其他物業(yè)糾紛的比例則為10%；而在商業(yè)物業(yè)中，欠繳物業(yè)管理費的糾紛比例下降至30%，經(jīng)營戶、業(yè)主訴物業(yè)公司管理不善導(dǎo)致的管理類侵權(quán)糾紛上升至50%，20%則是其他糾紛。

　　出現(xiàn)以上情形的原因主要歸結(jié)為以下兩個方面。其一，商業(yè)性物業(yè)因其租金與物業(yè)管理費的收費標準大大高于居住型物業(yè)，開發(fā)商一般不愿將商業(yè)物業(yè)的巨大利潤讓渡于其他物業(yè)公司，因此進駐商業(yè)物業(yè)的物業(yè)管理公司大多為開發(fā)商公司的子公司或關(guān)聯(lián)公司。地產(chǎn)公司此時與物業(yè)公司之間更易形成緊密的利益共同體，傳統(tǒng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)中本應(yīng)由地產(chǎn)公司負責經(jīng)營的領(lǐng)域，如房屋租賃，招商引進，廣告招租等業(yè)務(wù)，此時都將會一并委托給物業(yè)公司，或者直接將大廈經(jīng)營權(quán)交付給物業(yè)公司代行使權(quán)利。

　　在減少了開發(fā)商負擔的前提下，無疑加大了物業(yè)管理公司的責任和義務(wù)，增加了諸如租賃合同模板的制定；租賃合同糾紛的預(yù)防和解決；招商、廣告業(yè)務(wù)的引進、管理；業(yè)績分成等新業(yè)務(wù)上。同時，因服務(wù)范圍的擴大，業(yè)主和商戶對物業(yè)公司的管理是否合法得當、是否謹慎合理、費用是否合理、特別是中央空調(diào)費用的測算是否合理等更加關(guān)注。其二，進駐商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營戶或企業(yè)，一般依據(jù)合同約定，在進駐前均會繳納一定數(shù)額的物業(yè)管理費保證金，加上商戶進行實體經(jīng)營、經(jīng)濟實力相對較強，因此欠繳物業(yè)管理費的案件數(shù)量相對下降，不過因為商業(yè)物業(yè)的物業(yè)管理費相對高昂，個案欠費的數(shù)額會升高。

　　二、針對商業(yè)物業(yè)糾紛的原因和新類型，物業(yè)管理企業(yè)在風險防范方面應(yīng)當注意以下幾點。

　�。ㄒ唬┰诮邮荛_發(fā)商委托，獨立取得商業(yè)物業(yè)經(jīng)營權(quán)的情況下，物業(yè)公司在制定商業(yè)樓宇招租租約模板時，需要注意：

　　1、獨家經(jīng)營權(quán)保障條款

　　在物業(yè)公司對商業(yè)樓宇招商經(jīng)營過程中，租賃合同的雙方為物業(yè)公司與商戶。為了保證利益最大化，商戶可能會提出保障其同類經(jīng)營項目的獨家經(jīng)營權(quán)。因此，應(yīng)當在合同中約定獨家經(jīng)營權(quán)的涵義和范圍：

　�。�1）明確獨家經(jīng)營權(quán)的含義。某類行業(yè)或者店鋪的名稱、經(jīng)營業(yè)態(tài)、經(jīng)營范疇等要解釋明確，尤其是約定不允許引進的類似行業(yè)的范圍。

　�。�2）明確違約責任，特別是獨家經(jīng)營的商戶必須達到的業(yè)績和按時交納租金（或分成）、管理費等的違約責任，并約定管理方在條件成就時有權(quán)利提前解除合同。

　　2、開業(yè)日期與開業(yè)率的約定

　　對于初次招商的商業(yè)物業(yè)來說，項目開業(yè)日期對于經(jīng)營商家和管理方都是比較重要的，項目開業(yè)日期的確定，是收取租金、管理費，特別是與實際使用相關(guān)聯(lián)的中央空調(diào)費、水電損耗等費用的標志和起點。實踐中，需要雙方明確約定項目的各項收費起點，對于開業(yè)日期要求商家開業(yè)前向管理方出具書面函件，明確其開業(yè)日期，以便管理方做好水電、中央空調(diào)、其他公共設(shè)施的啟動準備。到期即使因單方原因無法正式開業(yè)或者達不到商業(yè)預(yù)期，也應(yīng)當開始計算各項費用。

　　對于因開業(yè)日期不明確或者開業(yè)率不足導(dǎo)致無法支付各項費用的糾紛，雙方事先應(yīng)當就開業(yè)的具體日期、逾期不能開業(yè)的處理辦法以及各方的違約責任做出明確的約定；在開業(yè)率上應(yīng)當在合同中明確約定開業(yè)是否為整體開業(yè)；如不是，則要確定開業(yè)率是多少，開業(yè)率計算標準是以開業(yè)商家占全部商家數(shù)量的'比例還是以開業(yè)面積占物業(yè)整體面積的比例進行計算。管理方在合同條款制定上選擇有利于己方的和免責的條款來合法規(guī)避責任和最大程度完成費用收取任務(wù)。

　　3、租金遞增率的設(shè)定

　　經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)時，租金是投資回報的主要方式。在租金的確定上，如合同明確約定采用固定租金，則無甚爭議；若采用遞增租金時，應(yīng)當確定租金遞增率，作為合同相對方的物業(yè)公司應(yīng)當代開發(fā)商了解本地區(qū)一定時期內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的升值潛力，并經(jīng)過對政府規(guī)劃、統(tǒng)計部門發(fā)布數(shù)據(jù)的研究和詳細的市場調(diào)查后，借鑒周邊類似物業(yè)的租金確定方式來確定。實踐中，因客觀經(jīng)濟形勢的千變?nèi)f化，一味租金遞增將導(dǎo)致商戶難以為繼，導(dǎo)致或者拖欠或者逃之夭夭的后果。為了雙贏乃至多贏，應(yīng)當在合同中約定租金、管理費的彈性條款，如雙方協(xié)商一致可以減免或者降低遞增幅度等。

　　4、扣率租金模式下如何預(yù)防法律糾紛

　　除采用固定租金或遞增租金的形式以外，在某些情況下還可采用扣率租金。扣率租金是采取扣率租金和固定租金兩者取其高的方式，即確定一個百分比例，按照每個租期商戶的營業(yè)額乘以百分比所得的金額為扣率租金。如果扣率租金高則當月租金為扣率租金，如扣率租金低于固定租金，則當月租金為固定租金，一般采取的是先預(yù)交固定租金，待租期結(jié)束后再補足扣率租金與固定租金之間的差額的形式。這種租賃費用收取方式多見于大型商廈。如深圳華X萬X城。這種做法，使得物業(yè)公司在獲得固定收益的同時，也分享了商戶的經(jīng)營成果，保證了開發(fā)企業(yè)利潤的增長。

　　但是，如何確定商戶的營業(yè)額則是個突出的問題，很多時候開發(fā)企業(yè)和商戶會因為營業(yè)額數(shù)額上的爭執(zhí)而引發(fā)法律糾紛甚至終止雙方之間的租賃合同。在實踐中，如果是商場統(tǒng)一收銀方式的話，則不存在此問題；如果是由商戶各自收銀，采取“日報”和“月報”相結(jié)合、商戶自報和物業(yè)企業(yè)定期抽查相結(jié)合的形式則更為合理。首先，應(yīng)每日統(tǒng)計商戶的日營業(yè)額，待到月底時再讓商戶上報整月的營業(yè)額，在此基礎(chǔ)上很容易根據(jù)商戶的日現(xiàn)金流量計算出整月的營業(yè)額，不容易存在誤差；其次，應(yīng)不定期的抽查商戶的營業(yè)情況，根據(jù)當日抽查的營業(yè)額再與商戶自報的營業(yè)額進行對比分析。如何確定租金是事關(guān)開發(fā)企業(yè)利潤的重要事項，在實踐中應(yīng)采取靈活合理的方式，并在合同中進行明確具體的約定，以避免法律糾紛的出現(xiàn)。

　　5、避免“裝修期”容易出現(xiàn)的法律漏洞

　　物業(yè)公司在進行物業(yè)招商時往往會給予商戶一定期限的裝修期，在裝修期內(nèi)商戶享受免租并減免物業(yè)服務(wù)費用、免除中央空調(diào)費的待遇。但問題是裝修期雙方之間的法律關(guān)系究竟如何確定？為了財務(wù)統(tǒng)計便于操作，有些合同把裝修期獨立于正式的租賃期限以外，這樣的很容易出現(xiàn)法律風險。因為在租賃期限內(nèi)，雙方存在租賃法律關(guān)系且由合同明確約定了權(quán)利義務(wù)，有據(jù)可依。如果裝修期獨立于正式租賃期限以外，則合同約定的租期尚未開始，并且商戶未實際經(jīng)營，雙方的法律關(guān)系應(yīng)如何界定？如裝修期間發(fā)生安全事故造成人身和財產(chǎn)損失應(yīng)如何承擔？商戶裝修完畢但因故毀約后房屋如何才能恢復(fù)原狀？等等。為了避免雙方法律關(guān)系的不確定，建議將裝修期納入正式租賃期限，并在租賃合同中對裝修期可能發(fā)生的問題進行具體明確的約定。

　　6、裝修條款引發(fā)糾紛的預(yù)防

　　在商業(yè)地產(chǎn)租賃過程中，商戶通常會按照自己的需要對房屋進行裝修。就裝修問題事先約定不明而引發(fā)的租賃糾紛日漸增多。因此在租賃雙方簽訂租賃協(xié)議時，應(yīng)對裝修條款詳細加以約定。

　　（1）裝修范圍。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，承租人在裝修房屋、增加附屬設(shè)施前，首先應(yīng)當書面征得出租人的同意，明確出租人同意裝修的具體范圍；其次，承租人在裝修前，應(yīng)將房屋裝修設(shè)計方案取得出租人認可；最后，明確承租人違反上述約定應(yīng)承擔的恢復(fù)原狀、賠償損失、支付違約金等責任。

　�。�2）裝修期限。通常情況下，出租人應(yīng)給予承租人一定的裝修期限，該期限應(yīng)屬于“裝修免租期”。承租人在該期限內(nèi)除需付物業(yè)管理費、水電費等費用外，無須支付房屋租金。雙方還應(yīng)明確該期限屆滿后，即使承租人未能完成裝修，仍需按約支付租金。

　　（3）裝修保證金。為防止因承租人裝修造成房屋結(jié)構(gòu)破壞，出租人可以要求承租人預(yù)先支付一定數(shù)額的錢款作為裝修保證金，以保證承租人履行其裝修條款中約定的義務(wù)。

　　（4）租賃終止后的裝修處理。一般說來，承租人會把裝修款分期攤?cè)霠I業(yè)成本中，在租賃期限正常屆滿時不應(yīng)存在補償問題。但在租賃關(guān)系提前結(jié)束時，雙方往往會為裝修的補償問題發(fā)生爭議。為此，雙方應(yīng)在裝修條款中明確非因承租人原因而導(dǎo)致租賃提前終止時，出租人的裝修補償義務(wù)和補償標準。如因承租人違約導(dǎo)致租賃提前終止時，承租人無權(quán)要求出租人給予裝修補償。因此，承租人應(yīng)保管好裝修的相關(guān)票據(jù)、合同等書證，以便雙方結(jié)算。

　　（5）對物業(yè)管理來說也應(yīng)當重視裝修期，在物業(yè)服務(wù)合同中約定中央空調(diào)在裝修期內(nèi)是否開啟、開啟的時段和收費標準，裝修期滿后全額收取空調(diào)費。物業(yè)服務(wù)費一般在裝修期有所下調(diào)，但仍要履行管理義務(wù)，應(yīng)將《裝修須知》讓承租商戶簽收并隨時進行監(jiān)督檢查，避免出現(xiàn)人身和財產(chǎn)損害。

　　7、優(yōu)先續(xù)約權(quán)的條款設(shè)定

　　一般情況下，在商業(yè)地產(chǎn)租賃合同中均對承租人的優(yōu)先續(xù)約權(quán)有約定，但往往約定的內(nèi)容模糊，通常只是表述“承租方租賃期滿后在同等條件下具有優(yōu)先續(xù)約權(quán)”。但同等條件如何界定？無法實際操作，如果商業(yè)地產(chǎn)升值導(dǎo)致租金暴漲，有第三方出價高的情況下，承租方利用該條款占據(jù)物業(yè)拒不退出，從而發(fā)生糾紛�；谶@種情況我們認為應(yīng)當在租賃合同中做出如下約定：

　　（1）承租方在租賃期滿后在同等條件下具有優(yōu)先續(xù)約權(quán)。

　�。�2）對于長期合作并且商業(yè)信譽較好的租戶，同等條件可以約定為承租人有權(quán)在第三方出價的租金上下不超過10%范圍內(nèi)時享有優(yōu)先權(quán)，比如原租金是10000元，第三方出價只要不超過11000元，承租人就有權(quán)以10000元繼續(xù)承租；如果第三方出價為12100元，那么承租人有權(quán)以11000元繼續(xù)承租。

　�。�3）此外同等條件也可約定為租賃期限屆滿后，具備房地產(chǎn)評估資格的評估機構(gòu)所提供的同地段、類型或相似地段、類型租金標準為同等條件，如原租金10000元，租期5年后評估租金為15000元，承租人所出租金在15000以上則有權(quán)繼續(xù)承租。

　　8、對欠租商戶采取“停水停電”措施的法律風險

　　在商戶拖欠租金和物業(yè)管理費用的情況下，物業(yè)公司是否可以直接采取停水停電的措施是實踐中比較糾結(jié)的問題。我們認為應(yīng)當具體情況具體分析。

　　首先應(yīng)在租賃合同中寫明在商戶欠租的情況下物業(yè)公司享有對商戶采取停水停電的權(quán)利。此外，應(yīng)區(qū)分兩種情況：第一種情況，開發(fā)商或業(yè)主與自來水公司和電力公司簽訂了《用水協(xié)議》和《購電協(xié)議》，則對于欠租的商戶，開發(fā)商和業(yè)主可以采取停水停電的自助措施。因為商戶和自來水公司、電力公司并不存在水、電使用合同，不能享有相應(yīng)的使用與否的決定權(quán)。第二種情況，商戶和自來水公司、電力公司直接簽訂了水、電使用合同，則商戶用水、用電的權(quán)利就受法律保護。此時，雖有免責約定，司法實踐中也通常被認定承擔擅自停水、停電造成商戶經(jīng)濟損失的賠償責任。另外，還要注意即使有權(quán)停水、停電，物業(yè)公司也應(yīng)事先書面通知商戶，提前告知停水、停電的具體實施時間、范圍，以避免給商戶帶來突然損失和可能的法律賠償風險。

　　對于物業(yè)公司因業(yè)主和租戶、商戶欠繳物業(yè)管理費的斷水斷電問題，按照國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和各地的物業(yè)管理條例、各地《業(yè)主公約》模板以及司法實踐，均認定物業(yè)公司行為違法�；谖飿I(yè)公司和業(yè)主之間的平等合同關(guān)系，一方付錢，一方提供服務(wù)，物業(yè)公司有對小區(qū)業(yè)主和物業(yè)使用人提供物業(yè)管理及維護相應(yīng)設(shè)施設(shè)備、保證業(yè)主和物業(yè)使用人安全合理便捷使用的義務(wù)。即使物業(yè)公司接受水電部門委托代收水、電、煤、有線電視等費用，也不是這些基礎(chǔ)設(shè)施的提供者，并不享有供水、供電、供氣合同等約定的權(quán)利。即使在物業(yè)服務(wù)合同中約定當業(yè)主、物業(yè)使用人不繳納物業(yè)費時物業(yè)公司可以采取斷水斷電等措施，這種約定因干涉他合同而無效。物業(yè)公司如任意胡為將承擔侵權(quán)賠償責任。

　　9、解除租賃合同、強行收回房屋和處理商戶遺留物品的法律風險

　　制定租賃合同一般都會約定合同解除條件，如商戶欠租達到一定金額和時間、商戶違法經(jīng)營，則出租人就享有合同解除權(quán)。實踐中，合同解除條件已經(jīng)成就，但商戶拒絕騰退房屋和償還欠款的情形較突出，考慮到從起訴到法院強制執(zhí)行的時間長、過程復(fù)雜，為了避免擴大損失，業(yè)主大多會采取自行強制收回房屋的措施。如何有效的防范法律風險，避免欠租商戶以丟失珍貴物品為由反咬一口呢？首先，一旦滿足合同解除條件，出租人應(yīng)及時向商戶郵寄解除租賃合同通知書，寫明要求商戶自動騰退房屋的期限，如超過期限則出租人將強行收回房屋。

　　其次，如商戶超過該期限仍未搬離，則出租人應(yīng)采取邊清理邊取證的方式：第一，邀請公證人員至現(xiàn)場，對清理房屋的整個過程進行公證；第二，聘請律師作為見證，并對現(xiàn)場商戶的遺留物品進行認真清點造冊，全程錄像，留作證據(jù)；第三，將商戶的遺留物品妥善保管，并書面通知商戶留存物品的地點和清單，要求其限期領(lǐng)取并承擔保管費用。實踐中，也有由物業(yè)管理公司、業(yè)委會、社區(qū)工作站甚至無利害關(guān)系人數(shù)人見證下清退承租商戶物品的做法。

　�。ǘ⑽飿I(yè)服務(wù)企業(yè)履行管理義務(wù)應(yīng)當注意的風險與防范

　　1、商業(yè)物業(yè)的保險與風險規(guī)避

　　商業(yè)物業(yè)流動人流量多，注意物業(yè)使用相關(guān)人的人身和財產(chǎn)的安全是物業(yè)服務(wù)重點。同時進駐商戶、企業(yè)自身的實力和守法守規(guī)意識參差不齊，加上設(shè)施設(shè)備特別是空調(diào)、電梯扶梯、水電供應(yīng)等都容易滋生事故，因此要比住宅物業(yè)管理有著更多的風險性。司法實踐中，侵權(quán)訴訟與日俱增，而且索賠金額也日益加大。物業(yè)管理公司在日常的經(jīng)營中面臨著巨大的風險，因為再優(yōu)秀的物業(yè)管理公司也很難避免因工作中的疏忽和過失對物業(yè)使用相關(guān)人的人身安全和財產(chǎn)造成損害，而受害者可依法提出索賠，如何轉(zhuǎn)嫁風險成為擺在物業(yè)管理公司面前的一個難題。而保險就是一個很好的選擇。

　　事實上，很多物業(yè)企業(yè)往往要求商戶應(yīng)購買相應(yīng)的保險，而忽視了自身的保險。即使在商戶已經(jīng)購買保險的情況下，根據(jù)保險利益原則，商戶投保的也只是自身的財產(chǎn)，萬一發(fā)生不測事件，例如火災(zāi)，在毀壞商戶財產(chǎn)的同時也給建筑物本身帶來了損害；又例如第三者在經(jīng)營場所的意外傷害，在商戶無力賠償或其他賠償不足的情況下，物業(yè)公司乃至開發(fā)商往往都要承擔連帶責任，對于微利企業(yè)的物業(yè)管理公司而言，購買足夠的保險至為重要。一般應(yīng)考慮購買如下保險：

　�。�1）財產(chǎn)一切險，承保范圍是保險單明細表中列明的保險財產(chǎn)因自然災(zāi)害或意外事故造成的直接物質(zhì)損壞或滅失，包括指雷電、颶風、臺風、龍卷風等及其他人力不可抗拒的破壞力強大的自然現(xiàn)象，以及火災(zāi)和爆炸；

　　（2）第三者責任險，即由于意外事故造成第三者人身傷亡或財產(chǎn)的直接損毀，依法應(yīng)由被保險人支付的賠償金額。

　�。�3）物業(yè)管理責任險，即凡在工商行政管理部門登記注冊，取得合法資格的物業(yè)管理者，均可作為被保險人。該險種涵蓋了物業(yè)管理公司最為擔憂的各種責任風險，如公眾場所中的第三者責任；電梯扶梯責任；游泳池責任；廣告牌責任以及停車場責任等。理賠范圍不僅包括了物業(yè)公司因管理或從業(yè)管理過程中的疏忽或過失造成第三者人身傷亡或財產(chǎn)損失（依法應(yīng)由物業(yè)公司承擔的經(jīng)濟賠償責任），還包括物業(yè)公司訴訟費用和為縮小或減少對第三者人身傷亡或財產(chǎn)損失的賠償責任所支付必要的、合理的費用。

　　2、商業(yè)物業(yè)停車場區(qū)域的車輛管理損毀風險的控制與預(yù)防

　　商業(yè)地產(chǎn)停車場的管理風險，主要集中在車輛管理損毀風險。，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)對停車場的經(jīng)營服務(wù)過程中，因管理停放的車輛發(fā)生損壞、滅失等給企業(yè)帶來的風險。具體風險可能有：車輛停放期間車輛外表被第三人用器具劃傷，被其他停放車輛有意或無意碰撞而損壞，在停放期間被盜竊或搶劫或者因遭遇其他不可預(yù)知情形，諸如狂風暴雨等導(dǎo)致的車輛毀損。由于高檔商圈、寫字樓內(nèi)停放的車輛大多價值不菲，因此該類糾紛和訴訟將導(dǎo)致物業(yè)公司承擔不菲的賠償風險。

　　物業(yè)公司是否應(yīng)承擔賠償責任關(guān)鍵在于判斷停車服務(wù)關(guān)系是否構(gòu)成保管合同法律關(guān)系。依據(jù)公平原則，這方面司法實踐中已經(jīng)形成定論，即如果簽訂了特定物品的保管合同、所有人支付了保管費則構(gòu)成保管關(guān)系，無論出現(xiàn)何種情形，保管人即物業(yè)公司都要承擔賠償責任。否則就只是車位使用服務(wù)關(guān)系。但車位使用服務(wù)這一契約關(guān)系也要求物業(yè)公司必須盡到謹慎善良合理的管理義務(wù)。即使遭遇極端天氣也無法免責。20xx年大雨造成廣州、北京等地一些商業(yè)樓盤發(fā)生地下停車場浸水事件，車主損失巨大，造成影響較大的群體性糾紛，我們代理的物業(yè)公司方面臨舉證難的窘境。因此，提請注意以下方面：

　�。�1）建立車位進場刷卡制度，并將車位服務(wù)合同性質(zhì)、停放服務(wù)的具體內(nèi)容和車輛停放人應(yīng)注意的事項印制在停車憑證上。

　�。�2）完善停車場硬件，要求開發(fā)商、業(yè)主購買監(jiān)控設(shè)備，降低管理風險。（3）將停車場車輛停放服務(wù)的內(nèi)容制成公示牌，放置在停車場顯著位置，明示停車場經(jīng)營單位是否承擔車輛的保管責任等。

　　(4)收取停放服務(wù)費，給予收款憑證，收款憑證上應(yīng)記載停放的時間和車輛的牌號或者電子卡應(yīng)有可資查詢的存檔記錄。如果車輛停放憑證丟失，應(yīng)由車輛停放人持車輛行駛證件和駕駛?cè)藛T的身份證前往管理處辦理相應(yīng)的憑證掛失手續(xù)，重新領(lǐng)取車輛放行憑證。

　　(5)因物業(yè)維修工程等原因可能造成停放車輛損害時，應(yīng)以指示牌等形式向車輛停放人明確告知，并將可能造成車輛損害和危險的區(qū)域進行單獨圍攔，進行分離，明確禁止車輛停放在上述區(qū)域。 (6)在異常天氣來臨時，需要及時廣播告知業(yè)主挪移車位，提前預(yù)備沙包等物，尤其注意商業(yè)物業(yè)的地下防空停車場，一般防空區(qū)域是有三防門的，及時放下此門便具有防毒、防水、防輻射的功能，日常管理時，不能只圖車輛通過的便利，用水泥封閉三防門下面的凹形閘口，而應(yīng)當用易于挪動的木板或其他可以隨意搬動的材料封閉凹形閘口。

　　(7)建立健全保安員日常巡查制度，保證一定的巡查密度，及時發(fā)現(xiàn)問題，排除潛在危險。對監(jiān)控設(shè)備要保證完好無損，對錄像資料要按照國家規(guī)定，保存至少30天。

　　(8)購買保險，分散管理風險。

　　三、物業(yè)管理企業(yè)的進場和撤場

　　俗語常說“有始有終”。無論是住宅物業(yè)還是商用物業(yè)，物業(yè)公司管理都始于進場而終于撤場，雖然被動撤場在商業(yè)地產(chǎn)中較為少見，但物業(yè)進場、撤場不當所引發(fā)的糾紛和后續(xù)調(diào)處將會十分復(fù)雜。經(jīng)過對客戶蘇州開發(fā)區(qū)最大商業(yè)旅游建筑群、南京某重點大學校區(qū)、無錫最大購物中心、深圳南山區(qū)某大型商場等物業(yè)進場、退場的法律服務(wù)，我們認為物業(yè)企業(yè)對大型商業(yè)項目的進場和撤場應(yīng)高度重視并注意風險防范。

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)的進場的類型與相關(guān)問題

　　商業(yè)地產(chǎn)中依據(jù)進場時間不同分為“依前期物業(yè)管理協(xié)議的進場”和依據(jù)“新的物業(yè)管理合同”和舊的物業(yè)管理公司交接的進場。

　　1、“依據(jù)前期物業(yè)管理協(xié)議的進場”

　　協(xié)議的主體是開發(fā)商，所以交接對象也是開發(fā)商。因此在與開發(fā)商交接的情況下，進場前應(yīng)當把握如下兩個原則，其一，審查開發(fā)商所移交的材料是否完備，是否真實。對移交的材料應(yīng)當查實，如暫時未能移交及查實的，應(yīng)當由開發(fā)商說明情況，取得開發(fā)商書面承諾書，要求其在承諾期限內(nèi)完成相關(guān)材料的交付義務(wù)。其二，物業(yè)公司對開發(fā)商所移交的物業(yè)及實體性構(gòu)筑物一定要把好驗收關(guān)，否則因把關(guān)不嚴而造成的后遺癥和改造、增設(shè)工程會給物業(yè)公司帶來沉重的負擔。具體來說，應(yīng)當注意以下幾個方面：

　�。�1）對在前期介入階段提出的完善項目和整改意見進行復(fù)核，對尚未完善的事項，要求開發(fā)商提出的補救和解決措施并備案，（包括物管用房，專項基金，開辦費用，是否對小業(yè)主有減免費用、允許搭建改造承諾等以及對外承諾的商業(yè)配套設(shè)施等問題）。

　　（2）要求開發(fā)商對小區(qū)所有土建工程、消防工程、管線隱蔽工程、裝飾工程、市政工程、設(shè)備安裝工程和綠化工程等主體及配套工程的施工（承包）圖紙、單位名稱、工程項目合同、工程負責人聯(lián)系電話、保修期限等內(nèi)容列出清單和附件交給物業(yè)公司。

　　（3）將開發(fā)商施工未用完的小區(qū)建材包括各種瓷片、玻璃窗及配件等留存清點備用，可為以后維修減少費用。

　　（4）凡樓宇內(nèi)采用非市面上常見的建材，設(shè)備和設(shè)施的應(yīng)讓開發(fā)商或施工單位提供供貨和維修保養(yǎng)單位的地址、電話和聯(lián)系人。

　　（5）驗收時注意和物管密切相關(guān)的設(shè)施和管線有無按要求做好：包括崗?fù)�、道閘、圍欄電梯設(shè)施、商業(yè)景觀取水用的水管接口、垃圾收集房（含清潔工具房）、商業(yè)指示標識系統(tǒng)、汽車泊位是否足夠，樓宇公用、消防設(shè)施做好與否，室外加工用電的預(yù)留電源插座、空調(diào)滴水、排水系統(tǒng)（含商鋪）等。

　　（6）對于可能有爭議的商業(yè)區(qū)域公共設(shè)備、設(shè)施、輔助場所（休憩綠地）、停車位等產(chǎn)權(quán)須界定并出具相關(guān)證明或特別承諾。避免以后引起投訴、紛爭。

　　2、依據(jù)“新的物業(yè)管理合同”和舊的物業(yè)管理公司交接的進場。

　　這類交接相對于前者較為復(fù)雜，理想狀態(tài)下如有相對方的配合則會順利交接，但通常均會發(fā)生利益沖突。典型的案例即為北京建外soho的物業(yè)進場交接，雙方互相設(shè)置障礙甚至大打出手，造成了很惡劣的社會影響，降低了北京建外SOHO的經(jīng)營形象。因此對于“新舊交接”的進場方式，尤其需要注意以下幾個方面：

　�。�1）一方進場，一方會撤場，雙方都應(yīng)當組建接管小組，與對方會商制定交接的流程、時間表、確定負責人。

　　（2）嚴格執(zhí)行交接流程，對于相關(guān)材料的交接，應(yīng)當做好交接清單，并讓對方簽字。對因歷史遺留問題發(fā)生的資料遺失，如開發(fā)商未將資料移交導(dǎo)致退出的物業(yè)無法移交的，應(yīng)當取得其聲明并簽字確認。往來函件應(yīng)當提前與當?shù)剜]局聯(lián)系，找專人進行確認送達業(yè)務(wù)，如發(fā)生拒收的情況，應(yīng)當采取DV全程跟拍或公證送達。

　�。�3）對物業(yè)硬件設(shè)施進行驗收。列出清單并依據(jù)清單對水電，管線消防等硬件設(shè)施逐項進行接管驗收，對于損壞的部分，需去函說明，取得快遞回執(zhí)。（4）對資料和樓宇內(nèi)的遺留問題進行協(xié)調(diào)，補救。

　�。�5）如雙方發(fā)生沖突，應(yīng)首先取得樓內(nèi)業(yè)主及開發(fā)商的支持并向政府主管機構(gòu)請求協(xié)調(diào)，在維穩(wěn)的背景下，通過正當?shù)姆绞竭M場而不要采取過激措施。對有爭議的部分，應(yīng)當取得對方明確的書面答復(fù)，本著“求同存異”的原則，逐步進行協(xié)調(diào)接收。

　　（二）物業(yè)撤場應(yīng)當注意的問題

　　一般情況，物業(yè)撤場都會有交接相對方予以全力配合。但在物業(yè)公司遵守約定管理而相對方違約，導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)無法取得物業(yè)管理利潤，依據(jù)合同行使解除權(quán)被迫撤場的情況下，相對方不僅不會配合，反而會百般刁難。在相對方不配合的情況下應(yīng)當如何交接，此時注意兩個原則：

　　1、應(yīng)注意“程序合法，取證充分�！睂τ跓o人配合或設(shè)置障礙的交接，撤場屬于單方行動，很容易成為對方日后爭議的口實，所以必須注意程序的合法性，每一步程序都需做到合情、合理、合法。包括：

　�。�1）成立撤場工作領(lǐng)導(dǎo)小組并分立各管理項目主管小組，明確職責；

　　（2）做好交接計劃、流程并告知開發(fā)商，通知其截止撤場時間點管理責任發(fā)生轉(zhuǎn)移，警告如因其拒絕交接造成的安全責任由其自行承擔；

　�。�3）將交接安排在管理區(qū)域內(nèi)予以公示，做好管理區(qū)域內(nèi)商戶、小業(yè)主的說服解釋工作；

　　(4)做好完備的交接記錄，DV全程拍攝并照相，將重要機電設(shè)施設(shè)備進行封貼（加蓋公章和封貼人簽字）；重要機房、值班室等安全鎖好；

　　(5)保安按照管理區(qū)域的重要性次第撤崗并公告；

　　(6)將所有日常運營管理資料和原自開發(fā)商處取得的圖紙、設(shè)施設(shè)備資料等制定清單，分類分箱封存并標記清晰；

　�。�7）通知開發(fā)商接收管理資料、交接證明文書和鑰匙并要求有法定代表人或者委托人簽收;

　　(8）對于開發(fā)商拒絕接受的財務(wù)資產(chǎn)應(yīng)當預(yù)先安排公證提存等措施保管妥當；

　�。�9）將撤場的每一步驟和文書證明資料以及催促開發(fā)商交接的函件送達對方簽收，對方不簽收的，通過特快專遞、公證、見證等方式取得送達的證據(jù)。

　　2、充分依靠政府物業(yè)主管部門和街道辦等機構(gòu)，事先向相關(guān)機構(gòu)報告，說明撤場的原因和可能造成的嚴重后果；請求派人現(xiàn)場見證；必要時候?qū)⒊穲鲎C據(jù)和需要移交的管理資料等送達到政府主管機構(gòu)保管；撤場后向政府機構(gòu)提交報告。

　　3、整理并備份管理資料，做好財務(wù)核算、分包合同解除和清退員工的補償工作。

　�。�1）工程類資料和日常管理資料重要的要復(fù)制備份；移交撤場資料也要整理備份。以免發(fā)生糾紛時無法舉證；

　�。�2）為了追討開發(fā)商和商戶欠費，撤場前應(yīng)對管理期限內(nèi)的物業(yè)費用，單獨歸類制定清單，向欠費方發(fā)出清償通知書并保證送達；對未決訴訟、欠繳物業(yè)管理費或其他訴訟進行列表清理，隨后可聘請律師追繳物業(yè)管理費；

　�。�3）清理員工勞動資料，包括：項目員工合同、薪酬、社保、保險等。對于勞動合同不完備的部分進行補充，分項列明工資、社保、福利等費用和員工遣散所支出的其他費用并妥善遣散員工；

　�。�4）撤場前對物業(yè)共用部分，共用設(shè)備的維保養(yǎng)護合同、清潔綠化等外包合同等分別通知解除并妥善解決爭議；

　�。�5）做好財務(wù)核算，如收支、損益核算；辦公、固定資產(chǎn)投入后的折舊費用統(tǒng)計；可能將來帶有收益性質(zhì)的物業(yè)服務(wù)項目的測算，可以委托審計機構(gòu)進行審計評估。以便公司了解項目盈虧和報稅。

　　總之，商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理特有的法律風險需要引起經(jīng)營者和管理者的高度重視。本文一管之見，囿于經(jīng)驗和水平，難免有不盡、錯漏之處，希望各位同仁斧正。

物業(yè)工作計劃4

　　20xx年是學校發(fā)展規(guī)劃蓄勢的一年，也是我們工作繼往開來的新的一年，除了要一如既往地堅定“優(yōu)質(zhì)服務(wù)”的理念外，還要開拓工作思路，準確分析學校發(fā)展面臨的機遇、困難和挑戰(zhàn)，強化危機意識，提倡實干意識，同心同德，實現(xiàn)各項工作全面健康有序地發(fā)展，為全面完成學校發(fā)展規(guī)劃上確立的目標奠定扎實的基礎(chǔ)。

　　今年我學校工作重點主要有以下幾個方面：

　　一、完善企業(yè)機制，強化基礎(chǔ)管理

　　綜合管理部要緊抓基礎(chǔ)管理，突出重點，不斷加大對各管理處的監(jiān)管力度。對一些發(fā)生過事故的學校，重點加強監(jiān)督檢查，對管理處相關(guān)負責人組織學習，分析原因。嚴格執(zhí)行學校各項制度，對存在的發(fā)出意見書，落實整改，強化學校責任評估工作推進力度，使各管理處長效監(jiān)管機制健全。計財部肩負著調(diào)控學校各項費用的合理支出，保證學校財務(wù)物資的安全的職責。明年財政部實行的新的會計準則，對財務(wù)人員提出了更高的要求，很多賬務(wù)的處理都要在充分了解經(jīng)濟業(yè)務(wù)實質(zhì)的基礎(chǔ)上進行判斷后才能進行，所以，計財部要加強內(nèi)外溝通，特別是與管理處的聯(lián)動溝通，在做好日常會計核算的基礎(chǔ)上，不斷學習，提高團隊綜合能力，積極參與企業(yè)的經(jīng)營活動，按照財政部會計準則和集團財務(wù)管理制度及物業(yè)的相關(guān)法律法規(guī)的要求，力求會計核算工作的正確化、規(guī)范化、制度化，做深、做細、做好日常財務(wù)管理工作。

　　行政辦辦公室在今年工作的基礎(chǔ)上，明年以學校對物業(yè)管理規(guī)范操作的要求為主線，著重在強化管理水平和崗位技能、規(guī)范服務(wù)標準和質(zhì)量、不斷創(chuàng)新員工培訓內(nèi)容等方面做扎實有效工作。強化辦公室的協(xié)調(diào)職能，建立良好的工作氛圍，與各部門、管理處保持良好的協(xié)作關(guān)系，創(chuàng)造和諧的工作環(huán)境。

　　市場部明年要進一步完善各項規(guī)章制度，通過制度促使指標的落實。對物業(yè)市場形勢進行調(diào)研，提供詳細資料供學校參考。對標書制作做進一步細化，嚴格按照上海市物業(yè)管理相關(guān)規(guī)定和準則制定管理方案，并對商務(wù)樓板塊按商場、辦公樓予以分類制作文本，形成范本。

　　人力資源部要著重檢查、促進各管理處用工情況，避免違規(guī)用工，杜絕各類勞資糾紛的發(fā)生的同時，想方設(shè)法規(guī)避人事風險，降低人事成本，利用本市現(xiàn)行“就業(yè)困難人員就業(yè)崗位補貼”的優(yōu)惠政策，享受政府補貼，為學校今后的規(guī)模化發(fā)展提供人力資源的保障。

　　二、拓展市場空間，保持企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展

　　物競天擇、適者生存。是放之四海而皆準的基本法則，也是市場競爭中顛撲不破的真理。雖然物業(yè)管理行業(yè)當前，由于物業(yè)市場的迅速擴大，競爭日趨激烈是由經(jīng)濟規(guī)律所決定的，我們要充分地提高核心競爭能力，物業(yè)市場的迅速擴大更是難得，為我們搭建了寶貴的全面參與市場競爭的舞臺。實施成本控制戰(zhàn)略，通過推行區(qū)域管理制度，消除資源的浪費，建立快速反應(yīng)機制，降低工作銜接成本，提高工作效率，提升服務(wù)品質(zhì)。在降低成本的方案中，限度節(jié)省人力資源，全力拓展外部市場，廣泛開展經(jīng)營活動。

　　承接高端物業(yè)管理服務(wù)項目。隨著房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展，物業(yè)市場迅速擴大，依托現(xiàn)有市場積累經(jīng)驗，廣泛地參與較大范圍市場競爭勢在必行，物業(yè)管理行業(yè)規(guī)模經(jīng)營才能產(chǎn)生效益，只有走出去，參與到全面的、激烈的市場競爭之中，經(jīng)過殘酷的市場競爭的洗禮，我們才能發(fā)展壯大，而且才能在更大的范圍打造服務(wù)品牌。

　　鍛造一支技術(shù)強、作風過硬的隊伍，通過不斷學習新知識、新技術(shù)，為學校的日漸發(fā)展儲備人才。學校的飛速發(fā)展，人力資源是否能滿足我們?nèi)找嬖鲩L的需求，是擺在我們面前的.課題。學校在向一級資質(zhì)邁進的道路中，除卻管理面積的要求，必須擁有具備中級職稱以上的人員不少于20人，目前學校(含外聘)員工，僅有10名人員，距離還有很大差距。所以，要繼續(xù)加大培訓力度，擴展服務(wù)思路，由于我們直接地、經(jīng)常地接觸著銷售終端——顧客(業(yè)主)。所以物業(yè)學校具備著其它行業(yè)不具備的獨特優(yōu)點。擁有廣闊的物業(yè)市場為物業(yè)企業(yè)進入中介代理領(lǐng)域提供了前提。利用豫園品牌優(yōu)勢，商場商鋪的經(jīng)營管理也是我們可以涉足的區(qū)域。隨著社會分工的明確和細化，物業(yè)的延伸必然會得到深遠的發(fā)展。我們可以利用自身的優(yōu)勢，集思廣益，思索物業(yè)延伸服務(wù)的可行性，挖掘出新的經(jīng)濟增長點。

　　三、應(yīng)對物業(yè)學校目前存在的問題進行分析和今后的工作展望

　　目前，物業(yè)學校在內(nèi)部管理方面也就是“軟”管理方面有了很大提高，如服務(wù)的及時性、質(zhì)量、態(tài)度及標準化管理方面，但由于物業(yè)服務(wù)中硬件設(shè)施不到位，致使部分服務(wù)部分達不到需求。員工隊伍整體技術(shù)含量低，在今后的人事工作中要加強對高技術(shù)、高能力人才的引進，并通過培訓挖掘內(nèi)部技術(shù)潛能，發(fā)現(xiàn)、培養(yǎng)和儲備技術(shù)人才。學校目前處于發(fā)育階段，與本市大型物業(yè)學校存在著差距，在走向市場的發(fā)展過程中缺乏技術(shù)能力、管理能力和競爭能力。

　　今后的展望：

　　首先，加強全體員工的培訓、學習，在提高服務(wù)意識、水平及質(zhì)量的基礎(chǔ)上繼續(xù)完善規(guī)章制度和資料管理，以期在物業(yè)資質(zhì)的評審上再上一個臺階，爭取獲得一級物業(yè)資質(zhì);

　　其次，繼續(xù)完善工資改革分配制度，運用利益杠桿讓每個員工圍繞自己的誠實勞動應(yīng)得的正當利益快速運轉(zhuǎn)起來，徹底消除干部、員工的惰性，充分調(diào)動積極性、主動性、創(chuàng)造性;

　　第三，要拓寬服務(wù)領(lǐng)域，提供各種個性化服務(wù)，這需要樹立全心全意為業(yè)主服務(wù)的思想，想在業(yè)主需要之前，做在業(yè)主需要之先，在為業(yè)主提供常規(guī)的衛(wèi)生、安全、維修、綠化服務(wù)的基礎(chǔ)上，積極發(fā)展家政、委托、代理、中介、商業(yè)服務(wù)等項目，不僅使業(yè)主在物業(yè)服務(wù)中獲得切實利益，也使自己的物業(yè)服務(wù)獲得經(jīng)濟和社會效益。

　　第四，爭取樹立品牌服務(wù)，利用“xx商城”這個品牌在市場競爭中取得優(yōu)勢，充分發(fā)揮地緣優(yōu)勢、品牌優(yōu)勢。物業(yè)品牌是物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)濟實力、科技水平、管理水平、服務(wù)水平、服務(wù)理念和企業(yè)文化的綜合反映，創(chuàng)造機會學習先進的管理、經(jīng)營方法和經(jīng)驗，在全面提高服務(wù)水平的基礎(chǔ)上，打造物業(yè)管理品牌。

　　第五、在條件成熟的情況下，規(guī)模化經(jīng)營是物業(yè)管理企業(yè)的根本出路。優(yōu)質(zhì)樓盤管理是企業(yè)效益之本，企業(yè)將做好戰(zhàn)略性調(diào)整，把主要精力和主要改革措施集中到調(diào)整組合。學校將積極探索有效形式，實施優(yōu)勢互補和資源優(yōu)化配置，統(tǒng)籌人力、物力，根據(jù)市場需求運用集約化經(jīng)營手段，創(chuàng)新和改善物業(yè)管理，從而實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營。

　　xx年的工作是具有成就的一年，也是我們倍感任務(wù)重大、不斷應(yīng)對和挑戰(zhàn)壓力的一年。我們的工作得到了廣大業(yè)主、上級學校及各級員工的鼎立支持和配合，使得我們在穩(wěn)定、健康、向上的發(fā)展氛圍中順利完成了全年的各項工作任務(wù)。我們有足夠的理由深信，在全體員工的共同下，20xx年的工作將做的更加出色，物業(yè)學校將會在未來的發(fā)展歷程中譜寫出更加輝煌的篇章!

物業(yè)工作計劃5

　　一、XX項目

　　1、跟進第7幢破裂玻璃門扇的安裝。

　　2、督促整理好第12XX15幢（共36戶，已收樓32戶）房屋檔案資料。

　　3、跟進部分綠化植物的補種和改造。

　　4、做好外圍紅線報警的使用與維護，包括內(nèi)外圍兩側(cè)綠化植物遮擋的修剪等工作。

　　5、制定安全警報現(xiàn)場跟蹤與核實，明確解除警報及記錄操作相關(guān)要求，避免作業(yè)疏忽。

　　6、督促做好12XX15幢相關(guān)附屬工程，包括架空層車位地面欄桿的安裝、車位產(chǎn)權(quán)面積的明確（公司要求架空車位出售）、園林綠化、保安室、監(jiān)控室、倉庫等工作的完善。

　　7、跟進落實好會所泳池的開張營業(yè)，并做好相應(yīng)的管理與維護工作，包括門票發(fā)售、泳池水質(zhì)處理等。

　　8、跟進做好小區(qū)健身器材的安裝。

　　9、督促做好各種費用的追收。

　　二、三個小區(qū)公共事務(wù)方面

　　1、回顧三個小區(qū)從去年7月份以來各方面情況，以對比分析、尋找差距，為下一步工作提高作出更可行的具體措施。

　　2、制定《保安器材管理規(guī)定》，包括對講機、巡更棒、門崗電腦等，并認真貫徹實施，明確責任關(guān)系，誰損壞誰負責，杜絕各種不合理使用現(xiàn)象。

　　3、全面推行租賃經(jīng)營服務(wù)工作，召開全體工作人員總動員會，明確租賃服務(wù)意義目的，統(tǒng)一思想，集體學習相關(guān)業(yè)務(wù)推廣內(nèi)容和業(yè)務(wù)辦理操作流程，確保工作正常進展。

　　4、為提高費用收繳率，確保財務(wù)良性循環(huán)，以專題會議形式組織各物業(yè)助理、前臺人員、領(lǐng)班級以上人員進行學習《各種費用追繳工作流程》。

　　5、以專題會議形式，組織三個小區(qū)管理骨干及相關(guān)工作人員集體學習《案例通報管理制度》、《案例通報操作流程圖》及相關(guān)作業(yè)表格，明確責任關(guān)系，杜絕各種同類負面案例再次發(fā)生，全面提高管理服務(wù)質(zhì)量。

　　三、華庭項目

　　1、擬定"華庭首屆業(yè)主委員會成立方案"及籌備會一系列工作措施，為創(chuàng)建"市優(yōu)"工作打好基礎(chǔ)。

　　2、做好個別崗位人員調(diào)整和招聘工作（如：綠化組長到位、管理處負責骨干到位等），確保項目工作正常運行。

　　3、全力抓好30XX35幢物業(yè)移交工作，確保業(yè)主滿意。

　　4、督促管理處及時做好26XX29幢摩托車位車牌的制作及安裝；并督促管理處及時頒發(fā)通知，要求業(yè)主在5月20日前到管理處辦妥租賃停放手續(xù)，該區(qū)域摩托車從6月1日起全面執(zhí)行收費。執(zhí)行前協(xié)調(diào)保安做好落實工作。

　　5、督促及時做好部份綠化帶殘缺空白補種工作。

　　6、督促工程部做好30XX35幢相關(guān)附屬工程，如：道路、園林綠化、監(jiān)控中心、倉庫、車位規(guī)劃等。

　　7、繼續(xù)跟進26XX29幢綠化種植工作。

　　四、居項目

　　1、督促做好第五期共7幢對講機故障檢修。

　　2、督促做好第一期、第二期部分樓梯個別部位的`朽木處理，維護物業(yè)的完好。

　　3、對第三期部分摩托車不配合管理工作進行加強，發(fā)揮標識識別作用，強化憑辦理租賃手續(xù)方可停放，加強收費工作。

　　4、加強第四、五期摩托車租賃辦理管理工作，杜絕各種長期免費停車現(xiàn)象，維護秩序正常。

　　5、督促全面檢測該項目紅外報警系統(tǒng)情況，找出問題所在，并做好相應(yīng)改善，確保系統(tǒng)的靈敏度和正常運行。

　　6、對個別業(yè)主在私家花園內(nèi)亂搭亂建的屋棚動員拆除，以免影響整體觀容。

　　7、督促完善該項目小區(qū)商鋪的資料管理。

　　8、與財務(wù)協(xié)調(diào)，及時做好壞帳處理。

　　五、其它事項

　　1、協(xié)調(diào)相關(guān)部門完成好各項工作任務(wù)。

　　2、招商登記等工作配合。

　　3、按公司《議事日程》要求開展各項日常工作。

　　以上計劃，也許會存在著不足和瑕疵之處，敬請上級領(lǐng)導(dǎo)審核指示，我好改正不足。

　　物業(yè)管理很重要，這是早就下了定論的了，我們必須要時刻把小區(qū)居民的生活質(zhì)量提高上去，他們買了我們下去的房子，就應(yīng)該受到更好的服務(wù)。做到小區(qū)衛(wèi)生一塵不染。做到小區(qū)沒有任何安全事故發(fā)生，做到小區(qū)不會有任何的偷盜事件發(fā)生，那就是我們最應(yīng)該做的后勤保障工作。

　　我們的工作做得好不好，就看我們執(zhí)行工作計劃認真不認真，只要我們我們認真執(zhí)行了，工作了，那么我們的小區(qū)物業(yè)管理工作一定會做的更好！

物業(yè)工作計劃6

　　一、清潔綠化日常管理工作

　　1、一年來本著對員工同等公平、公正、公開的原則，加強員工溝通、交流，培養(yǎng)員工的團隊意識和集體凝聚力，使員工以主人翁責任感投入工作，工作從消極被動轉(zhuǎn)為積極主動，并大大的減少了人員流動。

　　2、員工培訓工作

　　員工培訓工作作為日常工作的指標任務(wù)(因大部分是新員工，皆是生手或根本未做過清潔工作)，利用中午休息時間每周一次，每次2小時的集中培訓，培訓內(nèi)容包括：《清潔基本技能》、《崗位職責》、《操作安全》、《清潔劑的性能和使用》、《機器設(shè)備的使用》等，并實際情況制定了各崗位的《崗位操作規(guī)程》及《檢查規(guī)程》、《培訓規(guī)程》、《語言行為規(guī)范》及相關(guān)的工作技巧，同時在日常工作中不間斷的指導(dǎo)和培訓，培訓工作貫穿整個上半年度，經(jīng)考核，員工實操考核100%合格，理論考核95%及格。另外對兩組領(lǐng)班進行了基層管理能力培訓，使基層管理不斷加強和提高。

　　3、對兩班組員工日常的儀容儀表、禮貌禮節(jié)、考勤紀律、上下班列隊、統(tǒng)一工鞋(員工自購)等嚴格要求，并運用到日常工作中，清潔綠化員工的整體形象及素質(zhì)得到很大提高。

　　4、日常保潔工作

　　加強一期的`日常保潔管理，尤其是會所地面晶面處理、玻璃清洗、地毯清洗、油煙機清洗等工作都按計劃完成，并按周計劃、月計劃定期完成對各個衛(wèi)生死角清理、天湖、仙子湖落葉清理、溪水源頭泥沙清理、噴泉清洗、下水道清撈及山路清掃等各項機動工作，同時加大力度對外圍及草坪落葉清掃，垃圾收集，衛(wèi)生質(zhì)量有了很大的改進和提高、垃圾收集清運實行日產(chǎn)日清。

　　5、工具物料管理

　　為控制成本，杜絕物料浪費，清潔綠化物料實行專人專管，嚴格領(lǐng)、發(fā)登記，并按計劃用量領(lǐng)用。常用工具實行以舊換新，工具實行自我保管，誰丟失誰賠償，在確保質(zhì)量情況下，能省的一定省該用的就用，同時協(xié)同采購進行物料質(zhì)量的把關(guān)，物料單價的市場調(diào)查，

　　采用質(zhì)量可靠、合理的價格的物料，清潔物料消耗在數(shù)量、價格上都下降很多，真正做到開源節(jié)流。同時做好各種機械設(shè)備的使用、保管養(yǎng)護工作，以提高機械設(shè)備的使用壽命。

　　二、清潔開荒工作

　　在確保日常保潔工作同時，二期收樓單元清潔開荒、及由于滲漏水維修后清潔、又一城售樓部、樣板房開放工作擺在所有工作之首位，實際情況，科學合理調(diào)動員工，進行合理安排清潔開荒、地板打蠟和綠化植物擺設(shè)等工作，在全體員工的共同努力下，圓滿完成并安排員……來年計劃同樣可以部門職責來說，具體到這些職責采用何種方法方案落實實施，進度及控制方案，并對今年的不足采取改善方案及預(yù)防措施，同時結(jié)合公司的發(fā)展規(guī)劃，調(diào)整工作的方向及重點，做到事前計劃，事中控制，事后總結(jié)，使部門工作融入公司的發(fā)展大計中。

物業(yè)工作計劃7

　　保安部

　　1.配套設(shè)施上,落實沿河柵欄,感應(yīng)燈購買安裝事宜,督促智能人員徹底檢修紅外報警系統(tǒng),用更好的安全保護措施減輕人防的壓力,用更多的人力來提升服務(wù)質(zhì)量;

　　2.安保部將著重從選拔員工方面入手。挑選一些優(yōu)秀安保人員;如退役軍人、優(yōu)秀青年以及文化程度適中、有經(jīng)驗的人員參與小區(qū)的安保工作。對于一些志愿投身安保工作而自身條件又不足的人員應(yīng)加以培訓。如從體能、軍事、消防、法制以及服務(wù)技能方面進行培訓，也可根據(jù)小區(qū)外國居民比較多的特點進行英語培訓，以優(yōu)質(zhì)高效的服務(wù)去完善我們所從事的物業(yè)安保工作。

　　3.安保工作的重點主要體現(xiàn)在門崗、巡邏崗等方面。門崗執(zhí)勤人員要把禮節(jié)禮貌、崗上執(zhí)勤能力各方面認真、具體落實。主要體現(xiàn)在對人員車輛進入的詢問、盤查、登記、紀錄的落實。做到熱情服務(wù)、禮貌待人，嚴格把好門崗關(guān)，決不輕易讓外來人員車輛進入小區(qū)，大件物品放行要做到確認無誤。強化門崗對外形象，爭取做到“內(nèi)強素質(zhì)，外樹形象”，以體現(xiàn)國信物業(yè)風范。

　　4. 巡崗方面：嚴格按路線巡邏。在巡邏過程中發(fā)現(xiàn)問題及時處理。不能解決的及時匯報。相關(guān)負責人現(xiàn)場及時處理。諸如違建問題，能制止的及時制止，不能制止的應(yīng)及時通知工程人員現(xiàn)場處理，安保人員現(xiàn)場配合。

　　5.門崗與巡邏崗的配合方面：在某些人員車輛進入小區(qū)之前，特別是需要跟進的，門崗須通知巡崗跟進確認�；ハ喾e極配合，以確保不出現(xiàn)失誤。

　　客服部:

　　1.客服部工作時間安排為7：00-14：00 14：00-21：00，在小區(qū)住戶增加到一定程度，工程部開始24小時值班后，客服部門將同時實行24小時工作制;

　　2.結(jié)合實際，制定出有償及無償服務(wù)項目和收費標準，并將通知到每戶業(yè)主;

　　3.繼續(xù)開展登門拜訪工作，但不集中于某一時間段，減少客戶被打擾的厭煩感。客服人員每人每月拜訪戶數(shù)不得少于4戶，并在回訪中充實、完善客戶資料;

　　4.尋找一切提供專業(yè)服務(wù),可以和我處合作的專業(yè)公司,為小區(qū)住戶提供更全面、更專業(yè)的服務(wù),例如:清潔、家政/保姆、寵物看護等;

　　5.開展小區(qū)文化活動，例如一些重要中西方節(jié)日的聯(lián)歡，春、冬季運動會等;

　　6.客服人員規(guī)范服務(wù),豐富、充實專業(yè)知識,為小區(qū)業(yè)主提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù).

　　工程部:

　　逐步完善健全工程維修服務(wù)工作程序、流程、制度,規(guī)范服務(wù)工作行為,提高工作效率,增強服務(wù)意識。完善各種設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)工作制度、操作規(guī)程,及各種表格記錄,并完成如下工作:

　　1.小區(qū)智能化系統(tǒng)的掌握及維護工作;

　　2.電梯的保養(yǎng)及故障排除的`培訓工作，爭取能自己解決常規(guī)問題;

　　3.紅外報警系統(tǒng)、中央空調(diào)的維修保養(yǎng)計劃安排工作;

　　4.落實各項物業(yè)整改項目:沿河柵欄、感應(yīng)燈的安裝，消防系統(tǒng)的功能恢復(fù)，南會所圖書室、乒乓球室、臺球室的設(shè)施采購、安裝,一期車庫照明系統(tǒng)改造,車輛管理系統(tǒng)、大屏系統(tǒng)的恢復(fù)使用;

　　5.按照計劃對所有的設(shè)施設(shè)備進行日常維護和對外委托的維保;

　　6.提高專業(yè)技能,建立專業(yè)隊伍，對業(yè)主開展特約服務(wù).

物業(yè)工作計劃8

　　過去的一年，是保安部提升安全、服務(wù)品質(zhì)的一年，也是安全工作完成較為理想的一年，為了今后工作的順利進行，現(xiàn)對20xx年工作進行回顧，以總結(jié)經(jīng)驗，查找不足，期望在新的一年里能夠揚長避短，再創(chuàng)佳績。

　　一、發(fā)揚優(yōu)勢管理，狠抓基層建設(shè)。

　　1、人員的變動情況。佳園別墅保安部原有編制8人(主任1人，帶班1人，保安員6人)，十一月份為了進一步完善編制，經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準，本年度先后完成了人員結(jié)構(gòu)調(diào)整，人員增加為9人(主任1人，領(lǐng)班1人，安全員1人，保安員6人)，同時順利完成了部門內(nèi)的離職及入職人員交接和酒店的培訓工作。

　　2、優(yōu)質(zhì)服務(wù)，贏得信賴。加強保安部人員管理，嚴格按照保安員職責要求，強化管理準則，加強現(xiàn)場督促和質(zhì)量檢查，定期培訓安全工作條例及消防器材使用知識，規(guī)范要求保安部人員的禮節(jié)禮貌、著裝、衛(wèi)生等，同時中夜班不間斷巡邏北別內(nèi)重點部位及業(yè)主的車輛安全，通過方方面面的努力，逐步提升了安保崗位的窗口形象，提高了自身優(yōu)質(zhì)服務(wù)水準，得到了小區(qū)廣大業(yè)主的信賴和好評。

　　3、預(yù)防為主，重點布控，措施到位，消除隱患。

　　在物業(yè)辦倪經(jīng)理的關(guān)懷指導(dǎo)下，制定了應(yīng)急突發(fā)事件預(yù)案，貫徹落實防盜、防火的措施，在今年施工人員出現(xiàn)的兩次不安全事故中能及時處置，妥善解決。在此基礎(chǔ)上保安部實行群控、群防、群檢、群治等措施，確保別墅內(nèi)安全防范工作萬無一失。

　　4、完善設(shè)施、設(shè)備及器材配備，做到有備無患。物業(yè)辦今年內(nèi)為保安部配備了強光手電、警棍、對講機、雨衣等用具，逐步完善了別墅區(qū)內(nèi)的監(jiān)控設(shè)施，為安全管理工作提供了強有力的保障，但還存在不可忽視的問題：如消防栓無水、安全管理職責不明確不到位等，望能及時配備，以保障安全工作的順利進行。

　　二、嚴格管理，提升品質(zhì)，改變觀念，創(chuàng)新方法。

　　1、按照年初制定的安全培訓計劃，參照行業(yè)規(guī)范標準，對保安員每周進行一次例會、培訓，重點講解管理素質(zhì)、服務(wù)意識、禮節(jié)、禮貌、專業(yè)技能、消防知識、突發(fā)事件應(yīng)對等，通過講解、點評、交流，使保安員在思想認識和日常工作水平上都有了不同程度的提升。

　　2、保安部按照計劃對保安員進行崗位培訓，做到實際工作培訓分階段分內(nèi)容考評，使每個隊員都能達到“四會”(會隊列、會消防器材使用、會指揮手勢、會拳術(shù))。通過培訓，整體思想素質(zhì)、業(yè)務(wù)素質(zhì)、業(yè)務(wù)技能、服務(wù)態(tài)度得到了加強與提高。

　　3、結(jié)合別墅區(qū)內(nèi)實際情況及保安部現(xiàn)有狀況，引導(dǎo)保安員提升素質(zhì)、轉(zhuǎn)變觀念。要求大家要有緊迫感、上進心和責任心，培養(yǎng)團隊精氣神，激發(fā)保安員的主觀能動性和工作積極性，同時通過樹立優(yōu)秀隊員，激發(fā)大家學先進、爭先進的工作熱情。通過在工作實踐中的不斷摸索和總結(jié)，制定出了“物業(yè)保安員應(yīng)知應(yīng)會”規(guī)范準則，為更好的服務(wù)于廣大業(yè)主打下了基礎(chǔ)。

　　三、車輛及進出人員的.管理。

　　1、嚴格按照車輛進出管理規(guī)定執(zhí)行，控制小區(qū)內(nèi)的車輛，保證別墅區(qū)內(nèi)環(huán)境，保證井然有序、道路暢通。

　　2、加強保安員的手勢、語言方面的培訓工作。

　　3、為保證業(yè)主車輛的安全，對外來進出車輛實施登記制度，對帶出的大件物品按照出入登記制度，嚴格規(guī)范，要求必須有物業(yè)辦開具出的門證，查驗后方可放行，在嚴格細致的工作下，全年未發(fā)生盜車、丟車事件。

　　4、嚴格執(zhí)行外來人員及施工人員登記制度，及時辦理出入證件，對留守工地人員嚴格按照安全工作條例要求，做好人員的登記檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理解決。

　　物業(yè)保安部在20xx年工作中，雖然做出了一定的成績，但離上級的要求還有差距，需要在今后的工作中不斷學習，不斷積累，不斷總結(jié)經(jīng)驗，需要更加努力，爭取在新的一年里為保障業(yè)主平安做出新的貢獻。

　　20xx年，我們將會重點做好：

　　1、始終貫徹落實“安全第一、預(yù)防為主”的方針，在各項預(yù)案具體實施還不夠完善的情況下，保安部繼續(xù)跟進落實。

　　2、骨干人員文化修養(yǎng)、專業(yè)知識和管理能力、個人素質(zhì)等參差不齊，有優(yōu)有劣，物業(yè)保安部項目制定的管理規(guī)范尚未全部落實，保安部將針對問題加強教育培訓。

　　3、服務(wù)質(zhì)量尚需優(yōu)化和提高。個別崗位保安員服務(wù)意識不夠，針對情況保安部將強化管理，達到白天與晚上、平時與周末、領(lǐng)導(dǎo)在與不在一個樣的服務(wù)標準。

　　4、反復(fù)出現(xiàn)的問題：有個別崗位保安員儀容儀表不整齊，禮節(jié)禮貌不主動，服務(wù)不周到，處理問題應(yīng)變不靈活，這些問題嚴重影響了整體服務(wù)質(zhì)量，在明年的工作中，我們將下大力氣狠抓落實，力爭有明顯提升，收到好的效果。

　　總結(jié)是為了找出以前工作中做得好和做得不夠的�？偨Y(jié)過去，才知道將來要做得工作是什么，什么是應(yīng)該繼續(xù)發(fā)揚的，什么是需要改正的。以上是今年全年的工作內(nèi)容和20xx的工作計劃，如有不妥，請領(lǐng)導(dǎo)指正。

物業(yè)工作計劃9

　　一、修改和制定有關(guān)的管理文件

　　1、管理規(guī)約——對北北京街商業(yè)廣場物業(yè)及其設(shè)備，服務(wù)設(shè)施的管理、保養(yǎng)、保險以及維護所訂立的規(guī)定，達到對該物業(yè)的統(tǒng)一管理，以保證該物業(yè)的所有業(yè)主和租戶有效地使用其物業(yè)單元，并規(guī)定各業(yè)主和租戶對該物業(yè)的管理及公共開支所需負責的適當比例、以及權(quán)利、義務(wù)。

　　2、用戶手冊——方便各業(yè)主及租戶進一步了解北京街商業(yè)廣場的物業(yè)情況和管理運作規(guī)定，旨在保障北北京街商業(yè)廣場全體業(yè)戶和租戶的利益而制定的手冊。

　　3、裝修指南——向各業(yè)主及租戶詳細介紹各業(yè)戶在自己單元內(nèi)進行裝修、改造等工程必須遵守的規(guī)定和必辦的手續(xù)，以及介紹北京街商業(yè)廣場物業(yè)設(shè)施情況，以協(xié)助和指引各業(yè)戶進行內(nèi)部裝修時不影響整個物業(yè)的公共設(shè)備、設(shè)施、中央系統(tǒng)、樓宇結(jié)構(gòu)和其它業(yè)戶單元的正常使用。

　　二、制定各項管理程序及規(guī)定

　　1、商鋪物業(yè)交收程序；

　　2、商鋪裝修的報批和驗收程序；

　　3、商鋪裝修的監(jiān)控程序；

　　4、公共地方的清潔、綠化的監(jiān)管和監(jiān)控的程序和規(guī)定；

　　5、公共設(shè)備設(shè)施的監(jiān)管維護和報修程序；

　　6、投訴處理的程序；

　　7、意外和緊急情況處理的程序；

　　8、非辦公時間出入商場的管理規(guī)定；

　　9、貨物出入的管理規(guī)定和大宗物品放行的規(guī)定；

　　10、日常運作的物業(yè)管理程序和物業(yè)狀況的管理規(guī)定。

　　三、物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的控制和制度

　　1、各部門工作手冊的`制定（包括崗位責任制、工作程序和流程、工作細則）；

　　2、各崗位的（部門）紀律制度；

　　3、各崗位服務(wù)標準；

　　4、考核制度和持續(xù)改進的措施。

　　四、商場竣工前對商場設(shè)施管理的前期介入

　　前期介入有利于商場的日后管理，避免發(fā)生重復(fù)投資或資源浪費，對發(fā)展商有利無弊，其范圍包括但不限于以下方面：

　　1、參照商場的圖紙設(shè)計，為商場日后管理的方便與完善，提早設(shè)計及更改有關(guān)設(shè)備設(shè)施及有關(guān)的功能布局，以避免重復(fù)投資或浪費資源。

　　2、根據(jù)我們的專業(yè)管理經(jīng)驗，向發(fā)展商早期提出合理化建議。如設(shè)備設(shè)施的選擇，管理設(shè)施的設(shè)置等等。

　　3、早期熟悉商場設(shè)備設(shè)施情況，協(xié)助發(fā)展商監(jiān)督設(shè)備安裝及調(diào)試，監(jiān)控有關(guān)工程質(zhì)量，并對商場的隱蔽工程進行早期的驗收。

　　五、驗收和接管

　　將配合發(fā)展商，按照北京街商業(yè)廣場的工程進度，分期分批地對商場物業(yè)驗收和接管，包括以下方面：

　　1、對隱蔽工程驗收和接管；

　　2、對樓宇工程質(zhì)量的驗收和接管；

　　3、對設(shè)備和設(shè)施的驗收和接管；

　　4、對裝修質(zhì)量的驗收和接管；

　　5、對各項工程和設(shè)備的竣工圖，使用說明書，質(zhì)量保證書等以及圖紙和文件資料的接收并存檔；

　　6、所有交付給業(yè)戶的商場物業(yè)單元，均由物業(yè)管理公司先驗收接管后，再代表發(fā)展商交付給業(yè)戶，并代業(yè)戶跟進各項收鋪時查出的遺漏工程問題。

　　六、接管后的物業(yè)管理工作

　　1、代表發(fā)展商向業(yè)戶進行商場物業(yè)交收工作，并跟進收鋪后的遺漏工程的完善工作。

　　2、跟進北北京街商業(yè)廣場工程的土建、機電設(shè)備設(shè)施、智能化項目、公共設(shè)施的各項遺漏工程，督促承建商完善各項遺漏項目。

　　3、執(zhí)行日常的保安管理：

　　1）利用先進的硬件設(shè)施，如電子巡更系統(tǒng)、對講系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、煙感報警安全防范系統(tǒng)等，對北京街商業(yè)廣場商場物業(yè)實行24小時無間斷的安全管理。

　　2）制定合適的各項安全管理制度，如每小時巡樓次，“緊急和意外事件處理程序”等做好安全管理，力求無罪案發(fā)生率。

　　3）制定合適的消防工作計劃和制度，確保北京街商業(yè)廣場物業(yè)的防火工作安全可靠。

　　4）制定保安人員的招聘標準，促使保安員持證上崗，并進行業(yè)務(wù)培訓和素質(zhì)教育，特別強調(diào)“熱情有禮、賓客至上”的服務(wù)意識，使保安隊伍成為北京街商業(yè)廣場物業(yè)管理形象標志。

　　5）加強管理檢查，建立考核和獎罰激勵機制，堅持持續(xù)改進，保持保安隊伍的服務(wù)質(zhì)量和水平。

　　6）加強管理檢查，建立考核和獎罰激勵機制，堅持持續(xù)改進，保持保安隊伍的服務(wù)質(zhì)量和水平。

　　4、執(zhí)行日常的物業(yè)保養(yǎng)和維護工作

　　1）物業(yè)管理員每天定期巡視商場物業(yè)整體各部份，檢查物業(yè)狀況及設(shè)備設(shè)施狀況，及時安排設(shè)施的維修，易耗件的更換等。

　　42）物業(yè)管理員每天巡視檢查公共場所，公共地方的清潔衛(wèi)生標準及質(zhì)量，確保北京街商業(yè)廣場的高質(zhì)量清潔水準。

　　3）物業(yè)管理員每天巡視檢查北京街商業(yè)廣場的室內(nèi)外綠化保養(yǎng)及布置，以及節(jié)假日的燈飾、促銷活動，外墻清潔等。

　　5、執(zhí)行日常的設(shè)備保養(yǎng)維護工作：

　　1）制定和執(zhí)行工程及機電設(shè)備的維護和保養(yǎng)計劃，建立設(shè)備檔案、設(shè)備卡。

　　2）對物業(yè)潛在的隱患提出整改方案及安排整改。

　　3）對物業(yè)的設(shè)施進行定期維護和翻新。

　　4）制定及執(zhí)行設(shè)備維修計劃及方案。

　　5）制定及執(zhí)行各項節(jié)能方案。

　　6、做好二次裝修監(jiān)控工作：

　　二次裝修監(jiān)控是物業(yè)管理中相當重要的一環(huán)，如二次裝修監(jiān)控不好，直接導(dǎo)致影響物業(yè)的質(zhì)量，破壞中央系統(tǒng)工程，影響已入住業(yè)戶正常生活等多項問題，故將會按以下制度執(zhí)行。

　　按照《裝修指南》規(guī)定執(zhí)行二次裝修商鋪單元的裝修申報、審批、監(jiān)控和驗收的程序制度，確保裝修單元不影響其它單元以及商場物業(yè)的結(jié)構(gòu)和公共設(shè)施、中央系統(tǒng)等，確保裝修期間不發(fā)生重大事故和火災(zāi)、水淹等。

物業(yè)工作計劃10

　　一、完善安全管理體系，建立長效管理機制

　　為了做好安全管理工作，物業(yè)部計劃在五月份成立保安組、保潔組、維修組歸口部門，在物業(yè)部的形式下，在學校副總經(jīng)理管線領(lǐng)導(dǎo)下，負責學校的全盤安全工作。下設(shè)執(zhí)行小組，物業(yè)部以物業(yè)經(jīng)理為小組成員，保安、保潔主管、維修主管為組員。同時學校實行主管級以上人員夜間巡崗制度，使項目在夜間學校各項目的突發(fā)應(yīng)急事件得以快速穩(wěn)妥處理，安全隱患得以消除。具體到每人晚上在項目住宿并負責夜班的巡查工作。

　　二、實行半軍事化管理，培養(yǎng)保安精兵。

　　(一)嚴把進人關(guān)，狠抓基本功。

　　首先，在保安招聘過程中學校一直堅持“寧缺毋濫”的原則，建立了一套完整的保安員招聘、培訓和使用機制。對公開招聘和定點定向輸送來的男青年從身體素質(zhì)、文化素質(zhì)、政治素質(zhì)等方面嚴格把關(guān)，經(jīng)嚴格檢查后才能進入學校，在入職后試用期一個月，培訓期間滿后采用考核的方式，考核合格才能正式上崗。從此使上崗隊員能盡快的熟悉工作情況，進入工作狀態(tài)。

　　(二)有為才有位，實行帶班、隊長競爭上崗制度。

　　競爭上崗是一種科學選人用人機制，它有助于形成正確的用人選人導(dǎo)向，克服用人上的不正之風。過去挑選班長，實行的是一種“伯樂相馬”的用人方式，難免存在看關(guān)系、講來頭、憑交情、論親疏的情況。而公開的競爭上崗是一種“賽場比馬”的用人方式，它為廣大保安員提供了一試身手，一比高低的平等機會，這有助于保安員勤奮工作創(chuàng)出成績。今后只要努力工作，不斷提高自己，在公平競爭中就有獲得留用或晉升的機會。采取科學用人的機制。同時物業(yè)部將根據(jù)學校的要求，適當拉開保安員、班長、隊長的工資待遇，便宜層級管理，穩(wěn)定員工。

　　(三)保安食宿訓練一體化。

　　為了便于日常管理，學校物業(yè)部將實行保安員統(tǒng)一住宿、統(tǒng)一就餐、統(tǒng)一訓練，達到了學校半軍事化管理的目標。內(nèi)容具體化，要求每天定點、定時訓練，適時有序。

　　三、細化內(nèi)部管理，提升安全服務(wù)品質(zhì)。

　　(一)實施保安管理標準化。

　　面對目前輕紡城與建材城嚴峻的治安形勢，為了使安全管理進一步規(guī)范化、標準化，創(chuàng)建新城一流保安隊伍的管理目標。物業(yè)部將制定《員工手冊》和《保安管理制度》等，其標準化的主要內(nèi)容包含了物業(yè)安全管理人員職責標準化;治安保衛(wèi)管理制度執(zhí)行標準化;保安服務(wù)管理工作執(zhí)行標準化;安全應(yīng)急事件處理工作標準化;安全管理工作考核及獎懲標準化等。標準化的實施有效的推動了整體安全工作的提升，使學校安全管理更加規(guī)范和細致。

　　(二)加強消防管理，減少火災(zāi)隱患。

　　在消防管理過程中，以堅持“預(yù)防為主”、“防消結(jié)合”的思想。首先從物業(yè)服務(wù)的特點出發(fā)，在宿舍、辦公樓與房屋裝修巡檢等日常性工作中，始終把消防問題作為一個主要標準進行控制，確保防范在先。其次建立完善的學校保安管理檔案，落實目前租戶的緊急聯(lián)絡(luò)方式和聯(lián)絡(luò)人，使租戶在消防管理要有認識，在第一時間能與物業(yè)服務(wù)人員，特別是保安的聯(lián)系。第三，制定適應(yīng)九園工業(yè)園區(qū)實際、實效性強的火災(zāi)應(yīng)急處理方案，使整個項目的滅火救災(zāi)工作處于有序的運行狀態(tài)。第四由保安主管負責制訂消防月檢查的制度，對存在的問題隱患及時上報維修及更換、更新，使消防系統(tǒng)時刻處于完好狀態(tài)。

　　(三)強化技防系統(tǒng)運用，將人防、技防有機結(jié)合。

　　在做好人防管理的同時，物業(yè)部將運用各類技防系統(tǒng)做到操作規(guī)范、及時報修。對物業(yè)部的技防系統(tǒng)實行了統(tǒng)一管理，由姚主管主抓，建立各學校技防設(shè)施檔案，對規(guī)范操作、問題報修、維修養(yǎng)護等，使技防設(shè)施的有效利用率得到充分提高。同時為了使人防與技防的有機結(jié)合，要不定期組織進行各類綜合演練，通過演練與培訓增強保安員的實戰(zhàn)能力，保障了宿舍樓與辦公樓與在管區(qū)域內(nèi)的.財產(chǎn)安全和人身安全。

　　(四)成立專職巡邏監(jiān)督崗。

　　為了加強保安崗位人員監(jiān)督和夜間外圍巡查，物業(yè)部將根據(jù)學校進度成立巡邏監(jiān)督崗。白天負責檢查保安員的崗位形象和值勤紀律，夜間負責各學校外圍巡查和突發(fā)事件的緊急處理。巡邏監(jiān)督崗的成立，一方面對檢查過程中發(fā)現(xiàn)的保安員崗容風紀和值勤狀況等方面出現(xiàn)的問題及時糾正，并對違紀人員給予教育批評，嚴重者報學校給予處分，從而嚴整隊伍作風，有效提高值勤質(zhì)量;另一方面由于巡邏監(jiān)督崗良好的機動性使夜間項目的外圍安全得到了保障，保證了夜間突發(fā)事件及時調(diào)度、及時處理，使區(qū)域防范工作得到深化和加強。

　　綜上所述，物業(yè)部今年的重點工作放在安全管理上，包括對資產(chǎn)的重點清點與臺賬管理，同時在防汛、防寒上為了加強保安崗位人員監(jiān)督和夜間外圍巡查，物業(yè)部將根據(jù)學校進度成立巡邏監(jiān)督崗。白天負責檢查保安員的崗位形象和值勤紀律

　　開展工作。在安全管理工作中將根據(jù)新城學校這幾年的工作經(jīng)驗，進行充分總結(jié)，吸取經(jīng)驗教訓。同時，物業(yè)部充分認識到目前的管理安全工作距離現(xiàn)實的要求還存在較大差距，物業(yè)部將在今后的安全管理工作將仍以服務(wù)為重點，提高安全服務(wù)品質(zhì)，在學校領(lǐng)導(dǎo)的指導(dǎo)下，使整體安全服務(wù)工作再上一個新臺階，爭取20xx年以嶄新的面貌為新城貢獻為量。

物業(yè)工作計劃11

　　根據(jù)廣州市物業(yè)管理的現(xiàn)狀，結(jié)合我司在管樓盤的實際情況，為不斷提高物業(yè)管理服務(wù)水平和質(zhì)量，加強員工隊伍綜合素質(zhì)修養(yǎng)和提高綜合管理能力，加強與業(yè)主的溝通及合作，不斷增進與業(yè)主之間的了解，滿足業(yè)主的需求，不斷提高業(yè)主的滿意度，以最小的成本為公司獲取最大的社會效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟效益，特此，管理部擬定20xx年的工作計劃如下:

　　一、嚴格例行季度檢查制度;根據(jù)我司服務(wù)宗旨的要求例行季度檢查制度，嚴格按照各項標準對各個管理處的工作進行監(jiān)督檢查，對未達標準的項目提出建設(shè)性的建議，同時向管理處發(fā)出限期整改通知。對未按照要求及時整改者，將根據(jù)公司的有關(guān)規(guī)定嚴格作出相應(yīng)的處罰。

　　二、認真貫徹執(zhí)行我司的ISO9001:20xx質(zhì)量管理體系，完善各管理處的檔案資料;各管理處按照全國物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)的標準完善檔案資料，管理部對管理處的檔案資料做出定期檢查制度，對未完成的管理處提供指導(dǎo)和協(xié)助。

　　三、做好迎接“市優(yōu)”、“省優(yōu)”評比的`準備;隨著我司工作日新月異的進步，我司將于20xx年度上報部分項目參加“市優(yōu)”、“省優(yōu)”的評比，“市優(yōu)”、“省優(yōu)”的評比將標志著我司服務(wù)工作步上一個新臺階。所以，管理部將協(xié)助參加評比項目做好一切迎接評比的準備，盡最大的努力完成公司的預(yù)定指標。四、提高管理費和停車收費率;管理費是支持物業(yè)管理工作運轉(zhuǎn)的根本，服務(wù)再好，評價再高，如管理費收費率低下，一切都將是空談，同時，管理費的收取率高也是服務(wù)工作效率好的標志。上年度我司的物業(yè)管理費收費率相當不理想，故在20xx年度里，管理部將把收費率列為首要解決的問題。管理部將協(xié)助各個管理處把收費率提高，催收物業(yè)管理費的計劃有:

　　1、對各個管理處匯總的管理費收費情況進行分析;

　　2、對催收費人員進行催收費技巧的培訓;

　　3、協(xié)助管理處上門催繳管理費;

　　4、通過停水停電等措施促使釘子戶繳納管理費;

　　5、通過法律途徑追討。五、跟進工程維修和外包合同的實施;及時了解和跟進外包工程和合同的落實情況，對未達標者采取強硬的措施促使其達標完成，確保我司的利益。

　　六、簽訂業(yè)務(wù)合同;規(guī)范存檔各類合同資料，掌握合同資料的內(nèi)容，及時續(xù)簽到期的合同，同時在確保我司利益的前提下簽訂新的業(yè)務(wù)合同。

　　七、組織員工培訓，為員工提高自我綜合素質(zhì)搭建學習的平臺;各管理處制定出員工培訓的計劃并落實，管理部負責監(jiān)督其實施，必要時管理部安排人員參與，做好培訓的存檔記錄，同時上交培訓資料和培訓記錄。管理部與外界聯(lián)系，獲取有利于員工發(fā)展的信息，為員工提升自我綜合素質(zhì)搭建學習的平臺。

　　八、落實獎罰制度，以提高各管理處的服務(wù)水平;要求全體員工熟悉我司員工手冊和各種規(guī)章制度，通過對優(yōu)秀員工的評比、好人好事和突出貢獻的獎勵，以此激勵員工做好本份職責的同時提升自我，同時通過各種處罰制度，限制員工的各種不良行為，以此提高我司的服務(wù)水平。

　　九、監(jiān)督各管理處工作計劃的落實;各管理處須按時做好年度總結(jié)和計劃，管理部對管理處的年度總結(jié)和計劃提出建設(shè)性和專業(yè)性的意見，同時監(jiān)督其實施。未及時落實者，管理部督促和協(xié)助其按時完成。

　　十、開展多種經(jīng)營;根據(jù)各樓盤的具體情況，通過開展多種經(jīng)營，以增加公司和員工的收入，實現(xiàn)公司和員工利益最大化。開展多種經(jīng)營如:廣告招租、場地租用、房屋中介、代辦業(yè)務(wù)等便民服務(wù)。

　　十一、加強企業(yè)文化的建設(shè);企業(yè)文化是一個企業(yè)的精髓，是凝聚人心的粘合劑，也是一個企業(yè)規(guī)范的重要體現(xiàn)，所以加強企業(yè)文化的建設(shè)是工作中不可忽略的組成部分。管理部向公司提出有關(guān)加強企業(yè)文化建設(shè)的意見，并積極配合落實完成。

　　十二、完成領(lǐng)導(dǎo)臨時安排的任務(wù)，同時協(xié)助各部門完成其他工作。

　　20xx年是一個跨越的年度，xx部將根據(jù)公司的發(fā)展要求，把我司的各項工作提升到一個新臺階，完成管理部的職能使命。

物業(yè)工作計劃12

　　一年之計在于春，對于小區(qū)現(xiàn)狀存在的問題及解決方法，根據(jù)與小區(qū)業(yè)主委員會及業(yè)主座談會研討，將20xx年主要重點工作方面作個計劃，接受業(yè)主監(jiān)督與意見反饋。

　　1:配合小區(qū)燃氣安裝。燃氣是安裝小區(qū)的頭等大事，小區(qū)申請接入燃氣自20xx年以來，一直未能得到落實。現(xiàn)在業(yè)主及我管理處的配合下，燃氣公司已經(jīng)把燃氣接道接入小區(qū)外圍墻藝術(shù)學院門口。在新的一年里，我管理處將依據(jù)伯爵山莊業(yè)主委員會20xx字第001001號工作聯(lián)系函指示，對管道燃氣安裝一事依法依規(guī)協(xié)助處理。

　　2:設(shè)法解決通訊問題。因小區(qū)電信、移動、網(wǎng)通等各類通訊信號接收弱，不少業(yè)戶多次向電信部門投訴及向管理處、業(yè)委會反映。我管理處早期配合業(yè)主委員會曾與鐵塔公司聯(lián)系引入解決方法，但此事未能落地。在新的一年，我管理處將加強聯(lián)系溝通，及時盡早解決問題。

　　3:小區(qū)路燈亮化問題。目前小區(qū)有部分照明燈具因線路問題無法得到恢復(fù)，在20xx年1月21日與業(yè)主的座談會上業(yè)戶提出的亮化改造管理處會分步細化計劃落實。

　　4:小區(qū)安全隱患及違建。目前小區(qū)山崗右側(cè)圍墻的圍合，2-1門口圍墻問題，爭取在年后盡早處理完善，解決圍墻問題帶來的安全隱患。配合伯爵山莊業(yè)委會制定違建情況介定，對于現(xiàn)存違建情況繼續(xù)與城管對接投訴，爭取得到解決。

　　5:小區(qū)綠化。在秋未冬初，在小區(qū)草坪缺損處補種了"二月花"草種，目前覆蓋范圍還少，待春初看長勢后再視小區(qū)情況再采購補裁草種。

　　6:小區(qū)保潔。在20xx年1月21日與業(yè)主的.座談會上業(yè)戶提出對于公寓樓樓梯扶手、樓道玻璃清潔方面，加強培訓檢查保潔落實情況。

　　7:軼序維護。對軼序員加強培訓，對小區(qū)進出人員依規(guī)登記詢問。對公共區(qū)域停車、裝修、堆放雜物等加強管控。

　　8:公共區(qū)域滲漏。公寓樓頂蓋板口在10月時用PVC軟片包圍保護，目前看來取得一定效果。10幢2樓，13幢2樓伸縮縫處滲漏問題，爭取在新的一年里落實解決。

　　9:地下網(wǎng)管。與市政科等部門聯(lián)系，爭取小區(qū)雨污分流落實。加強對窨井的檢查，發(fā)現(xiàn)堵塞及時清理。對于商戶，特別是餐飲業(yè)者要求排污做隔油池，防止小區(qū)排水管堵塞。

　　希望廣大業(yè)主監(jiān)督與參與，對管理處提供建議意見，讓廣大業(yè)主感受到物業(yè)服務(wù)之美好。

物業(yè)工作計劃13

　　新的一年，新的起點，希望和困難同在，機遇與挫折并存，站領(lǐng)導(dǎo)提出每個人都要有新的工作思路，這是一個非常好的創(chuàng)意。在新的一年里，我要以新的思想面貌對待工作中的方方面面，也力爭在大家的幫助下工作中有新的進步。

　　一、20xx年工作計劃的指導(dǎo)思想與工作目標

　　xx年是后勤產(chǎn)業(yè)集團公司深入改革和發(fā)展的關(guān)鍵一年。物業(yè)服務(wù)中心作為后勤公司"一體兩翼"發(fā)展戰(zhàn)略的一個重要部門，擔負著改革和發(fā)展的重任。根據(jù)后勤公司三年發(fā)展規(guī)劃和xx年工作要點，物業(yè)服務(wù)中心xx年度工作的基本指導(dǎo)思想是：堅持發(fā)展就是硬道理的基本原則，以人為本、強化管理，提高服務(wù)質(zhì)量，大膽、積極、穩(wěn)妥地推進中心的改革和發(fā)展，做到市場有新的發(fā)展，管理服務(wù)水平有新的提高，經(jīng)濟效益有新的突破，中心面貌有新的變化，爭取全面完成后勤公司下達的各項工作指標。

　　二、20xx年工作計劃的基本工作思路

　　今年我們中心面臨的主要任務(wù)：一是要深入進行體制的改革和機制的轉(zhuǎn)換。二是要充分整合現(xiàn)有資源，努力做強做大。因此，年度工作計劃的重點是物業(yè)服務(wù)中心，一是要加強內(nèi)部的管理，建立起一整套比較科學、規(guī)范、完整的物業(yè)化管理程序和規(guī)章制度。二是積極創(chuàng)造市場準入條件，盡快與市場接軌，大力拓展校內(nèi)外市場，創(chuàng)造更好的經(jīng)濟效益，實現(xiàn)企業(yè)做強做大的目標。

　　三、20xx年工作計劃的具體實施辦法

　�。ㄒ唬┻M一步加強內(nèi)部管理和制度建設(shè)

　　1、要對現(xiàn)有的制度進行整理和修訂補充，逐步完善和建立與物業(yè)管理相適應(yīng)的管理制度和程序。重點是理順中心與管理站之間，以及各物業(yè)管理站內(nèi)部的標準管理模式和制度，建立規(guī)范化的工作質(zhì)量標準，逐步向iso9000質(zhì)量標準體系接軌。

　　2、要完善監(jiān)控考核體系。根據(jù)公司的要求，制定中心對站級的考核細則和考核辦法，落實相應(yīng)的制度和組織措施。實行中心考核與站級考核相結(jié)合�？荚u結(jié)果與分配相結(jié)合的`考評分配體系。

　　3、要進一步完善中心的二級管理體制，將管理的重心下移。規(guī)范明確各站的工作范圍、工作職責，逐步使二級單位成為自主經(jīng)營、績效掛鉤，責、權(quán)、利相統(tǒng)一的獨立核算單位。

　　4、要進一步加強經(jīng)濟核算，節(jié)支、增效。經(jīng)詳細測算后，要將維修、清潔、辦公用品、文化建設(shè)等費用核算到站，實行包干使用、節(jié)約獎勵、超支自理的激勵機制，努力降低運行成本。

　　5、要加強隊伍建設(shè)，提高綜合素質(zhì)。中心將繼續(xù)采取請進來培訓和走出去學習相結(jié)合等辦法，提高現(xiàn)有人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)。同時根據(jù)后勤公司的要求，采取引進和淘汰相結(jié)合的辦法，繼續(xù)引進高素質(zhì)管理人員，改善隊伍結(jié)構(gòu)，提高文化層次。逐步建設(shè)一支專業(yè)、高效、精干的物業(yè)管理骨干隊伍。

　　6、要爭創(chuàng)"文明公寓"。根據(jù)省教育廳文件的精神和要求，在中心開展爭創(chuàng)"文明公寓"活動。6號樓、9、10號樓、南區(qū)、大學城、紡院、師專等硬件條件基本具備的管理站，要在管理等軟件方面積極努力，創(chuàng)造條件，力爭在年內(nèi)達到"文明公寓"標準。

　�。ǘ┻M一步完善功能，積極發(fā)展，提高效益

　　1、進一步解放思想，強化經(jīng)營觀念。各管理站要積極引入市場化的經(jīng)營機制和手段，加強文化建設(shè)和宣傳方面的投入，營造現(xiàn)代化管理的氣息和氛圍，創(chuàng)造融管理、服務(wù)、育人為一體的物管特色。

　　2、繼續(xù)完善配套服務(wù)項目，提高服務(wù)質(zhì)量。中心制訂更加靈活優(yōu)惠的激勵政策，對服裝洗滌，代辦電話卡等現(xiàn)有服務(wù)項目進行支持和發(fā)展。同時新增一批自助洗衣機、烘干機等設(shè)備，進一步擴大服務(wù)市場，爭取年內(nèi)的營業(yè)額和利潤較去年有較大幅度的增長。

　　3、做好充分的準備，積極參與白云校區(qū)物業(yè)市場的招標競爭。爭取下半年在新教學樓等新一輪的招標中獲勝，拿下一個點。

　　4、下半年xx校區(qū)新生宿舍和教學樓落成后，積極參與競標活動，爭取拿到1－2個點，拓展xx校區(qū)市場。

　　5、進一步加強市場調(diào)研和與本市兄弟高校間的橫向聯(lián)系和溝通，做好各項前期準備工作，積極參與其他學校物業(yè)市場的競標，力爭拓展1－2個點，使中心的市場規(guī)模、經(jīng)營業(yè)績和經(jīng)濟效益均獲得較大幅度的提高。

物業(yè)工作計劃14

　　物業(yè)管理公司應(yīng)制定出清掃保潔工作每日、每周、每月、每季直至每年的計劃安排。例如：

　　每日清潔工作

　　(1)轄區(qū)(樓)內(nèi)道路清掃二次，整天保潔;

　　(2)轄區(qū)(樓)內(nèi)綠化帶，如草地、花木灌叢、建筑小品等處清掃一次;

　　(3)樓宇電梯間地板拖洗兩次，四周護板清抹一次;

　　(4)樓宇各層樓梯及走廊清掃一次，樓梯扶手清抹一次;

　　(5)收集每戶產(chǎn)生的生活垃圾及傾倒垃圾箱內(nèi)的垃圾，并負責清運至指定地點。

　　每周清潔工作

　　(1)樓宇各層公共走廊拖洗一次(主要指高層樓宇，可一天拖數(shù)層，一周內(nèi)保證全部拖洗一遍);

　　(2)業(yè)戶信箱清拭一次;

　　(3)天臺(包括裙房、車棚)、天井和溝渠清掃一次。

　　每月清潔工作

　　(1)天花板塵灰和蜘蛛網(wǎng)清除一次;

　　(2)各層走道公用玻璃窗擦拭一次(每天擦數(shù)層，一個月內(nèi)保證全部擦拭一次);

　　(3)公共走廊及路燈的燈罩清拭一次。

　　此外，樓宇的玻璃幕墻擬每月或每季擦拭一次;花崗石、磨石子外墻擬每年安排清洗一次;一般水泥外墻擬每年安排粉刷一次等。

　　定期檢查

　　一、物業(yè)管理公司可將每日、每周、每季、每年清掃保潔工作的'具體內(nèi)容用記錄報表的形式固定下來，以便布置工作和進行定期檢查。

　　二、負責公司辦公區(qū)過道、電梯內(nèi)、電梯間、茶水間等公共場所衛(wèi)生的清掃，保持所有公共場所的衛(wèi)生整潔，地面干凈、無塵土、無衛(wèi)生死角，做到每天拖四遍，每周用肥皂水拖一遍;

　　三、負責會議室、貴賓廳會前、會后的清掃、整理工作;

　　四、負責打掃各獨立辦公室的地面衛(wèi)生，清倒辦公室和公用走道之垃圾，清洗痰盂;

　　五、保持公共場所樓梯扶手、窗臺表面無灰塵，光潔明亮，做到每天擦兩遍，保持環(huán)境美觀;

　　六、保持所有公共場所玻璃窗在視線內(nèi)無灰塵、蜘蛛網(wǎng)、印痕，每周擦一遍以上。

　　七、洗手池無皂跡、無污點,無污垢，做到經(jīng)常擦拭，保持表面光亮、整潔。

物業(yè)工作計劃15

　　十月金秋，丹桂飄香。走過68載風雨歷程的祖國迎來又一個喜慶的日子，讓我們歡聚一堂，共同慶祝祖國的68周年華誕。68年前的今天，第一面五星紅旗從天安門城樓冉冉升起，從此宣告我們的祖國進入一個嶄新的時代。風雨兼程，是說不盡的'坎坷滄桑，風云巨變，是道不完的偉業(yè)輝煌，讓我們共同祝愿偉大的祖國繁榮富強！現(xiàn)將十月份工作計劃公示如下：

　　客戶服務(wù)

　　1、堅持做好各項物業(yè)服務(wù)工作。

　　2、做好發(fā)放水、電、天然氣卡，交驗房屋，收繳費用，清退押金等日常工作。

　　3、做好1號樓電卡、門禁卡的發(fā)放工作。

　　4、繼續(xù)配合需要辦理戶籍遷移手續(xù)的業(yè)主，開具相關(guān)居住證明。

　　5、配合各施工單位進行維修通知及資料整理。

　　6、及時收取各項費用。

　　工程維護

　　1、按照維修計劃，繼續(xù)跟催協(xié)調(diào)鴻業(yè)公司項目部安排施工單位，對樓宇外墻立面脫落瓷片進行修補。

　　2、繼續(xù)協(xié)調(diào)鴻業(yè)公司項目部，跟進小區(qū)漏水問題的維修進度。

　　3、繼續(xù)協(xié)調(diào)鴻業(yè)公司項目部，安排電子公司處理可視對講及小區(qū)監(jiān)控存在問題。

　　4、配合四季春供熱公司做好小區(qū)冬季供暖的準備工作。